Parlando di nuda proprietà e usufrutto sugli immobili è bene chiarire i dubbi più ricorrenti sulla portata di tali diritti.
Anzitutto, è opportuno precisare che il diritto di usufrutto attribuisce al titolare (usufruttuario) il diritto di godere della cosa, traendone, nel rispetto della sua destinazione economica, tutte le utilità che da essa possono derivare.
Quando si cede l’usufrutto su un’immobile si limitano le facoltà del proprietario che, infatti, è definito “nudo proprietario”.
L’usufrutto deve essere necessariamente temporaneo e la durata di tale diritto non può eccedere la vita dell’usufruttuario.
Sul tema sono sorte alcune questioni, in particolare: se si vende la nuda proprietà di un immobile chi può concedere quell’immobile in locazione e percepire i relativi canoni? E poi, le spese condominiali ordinarie e straordinarie chi le paga? L’usufruttuario o il nudo proprietario?
Iniziamo col dire che, salvo patto contrario tra le parti, solo l’usufruttuario percepisce i frutti derivanti dal bene e quindi non è il nudo proprietario ma è l’usufruttuario che può dare in locazione l’immobile.
Come chiarito dalla Corte di Cassazione in una recente ordinanza, se c’è l’accordo tra nudo proprietario e usufruttuario il nudo proprietario può concedere l’immobile in locazione. Quindi, in caso di accordo tra le parti, può essere il nudo proprietario a firmare il contratto di locazione dell’immobile e registrarlo a proprio nome; di conseguenza sarà il nudo proprietario ad avere il diritto di riscuotere i relativi canoni.
Per quanto riguarda il pagamento delle imposte sui canoni di locazione, esse gravano sul locatore, cioè su colui che ha firmato e registrato il contratto di locazione. Pertanto, nel caso in cui questi sia il nudo proprietario, i canoni concorrono a determinare l’imponibile del suo reddito: sarà quindi il nudo proprietario in qualità di effettivo locatore a versare le imposte sui canoni di affitto percepiti e non l’usufruttuario.
Se, invece, è l’usufruttuario a concedere l’immobile in locazione: il pagamento delle imposte, i canoni, le rendite fondiarie e tutti gli altri pesi che gravano sull’immobile spettano all’usufruttuario. Per l’anno in corso al principio e alla fine dell’usufrutto i canoni si ripartiscono tra il nudo proprietario e l’usufruttuario in proporzione alla durata del rispettivo diritto.
Poi, nel caso in cui l’immobile su cui grava l’usufrutto faccia parte di un condominio bisogna stabilire chi paga le spese condominiali: il nudo proprietario o l’usufruttuario? Secondo la Cassazione le spese condominiali di amministrazione ordinaria, ossia quelle dovute mensilmente per la conservazione e il godimento delle parti comuni nonché per i consumi delle utenze (es. acqua, riscaldamento centralizzato ecc.) sono a carico dell’usufruttuario. Spetta invece al nudo proprietario pagare tutte le spese condominiali che ineriscono alla manutenzione straordinaria, come ad esempio quelle relative alle riparazioni dell’edificio o alle innovazioni.
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