Quando si parla di “agevolazioni prima casa under 36” si fa riferimento alle agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della “prima casa” da parte di soggetti di età inferiore ai 36 anni. Tali agevolazioni sono state previste per favorire l’acquisto di immobili da parte dei giovani e sono state introdotte dal d.l. 73/2021 (noto come decreto “Sostegni bis”).
Le agevolazioni suddette si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. La legge di bilancio 2022, infatti, ha prorogato di sei mesi il termine originario del 30 giugno 2022 previsto dal decreto “Sostegni bis”. La legge di bilancio 2023, poi, ha prorogato ulteriormente di un anno le agevolazioni “prima casa under 36”.
Per ampliare il numero di soggetti che possono beneficiare di tali agevolazioni, l’articolo 3, comma 12-terdecies del d.l. 215/2023 (cosiddetto Decreto Milleproroghe) convertito in Legge 18 del 23 febbraio 2024 (in vigore dal 29 febbraio 2024), prevede che, al fine di dare certezza ai rapporti giuridici inerenti all’acquisto della casa di abitazione da parte di soggetti con età inferiore a trentasei anni e con valore dell’indicatore della situazione economica equivalente non superiore a 40.000 euro annui, le agevolazioni di cui all’articolo 64, commi 6, 7 e 8, del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 luglio 2021, n. 106, si applicano anche nei casi in cui, entro il termine indicato al comma 9 del citato articolo 64 (31/12/2023), sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione, a condizione che l’atto definitivo, anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci, sia stipulato entro il 31 dicembre 2024.
In altre parole, con il decreto Milleproroghe si è stabilito che chi ha sottoscritto e registrato un contratto preliminare di acquisto della prima casa entro il 31 dicembre 2023 può ancora utilizzare il bonus prima casa under 36 se stipula l’atto definitivo entro il 31 dicembre 2024. A chi invece, rientra in questa ipotesi ma ha già effettuato anche l’acquisto definitivo prima che il Milleproroghe entrasse in vigore (quindi tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024), spetta un credito d’imposta di importo pari alle imposte corrisposte dagli stessi acquirenti in eccesso rispetto a quelle che sarebbero state dovute ai sensi del comma 12-terdecies; detto credito d’imposta è utilizzabile nell’anno 2025 con le modalità previste dal comma 7 dell’articolo 64 del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 luglio 2021, n. 106.
L’avvenuta registrazione del contratto preliminare entro il 31 dicembre 2023, quindi, appare un requisito essenziale per fruire del beneficio. Tuttavia, l’obiettivo della legge è quello di agevolare chi, entro la data di scadenza dell’agevolazione, abbia sottoscritto solo un contratto preliminare e non ancora il contratto definitivo di acquisto e in tale ottica il requisito dell’avvenuta registrazione potrebbe essere letto come forma di attribuzione di data certa (e quindi di rispetto della condizione temporale) anche a quegli atti che altrimenti non l’avrebbero (le scritture private).
Se così fosse, nel caso di atto avente data certa anteriore al 31/12/2023 (atto pubblico-scrittura privata con sottoscrizioni autenticate), si potrebbe ritenere spettante l’agevolazione anche nel caso di registrazione successiva a tale data. Si tratta però di una interpretazione ancora non confermata dall’Agenzia delle Entrate.
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