Il preliminare di vendita, disciplinato dall’art. 1351 c.c., è il contratto con cui le parti si obbligano reciprocamente a concludere un successivo contratto definitivo avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un immobile. Esso non determina immediatamente il trasferimento del diritto reale, ma genera un vincolo giuridico che impone alle parti di stipulare il contratto definitivo in conformità alle condizioni pattuite.
Il contratto preliminare deve avere, a pena di nullità, la stessa forma prescritta dalla legge per il contratto definitivo. Poiché la compravendita di un bene immobile richiede la forma scritta (atto pubblico o scrittura privata autenticata), anche il relativo contratto preliminare deve essere stipulato nelle medesime forme. Se così non fosse, sarebbe nullo.
Nella prassi può accadere che le parti desiderino sciogliere un contratto preliminare e non addivenire alla stipula del definitivo; vediamo nel dettaglio le modalità con cui si può sciogliere un preliminare immobiliare:
- mutuo consenso: ai sensi dell’art. 1372, comma 1, c.c., il contratto ha forza di legge tra le parti e non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge. Pertanto, le parti possono convenzionalmente decidere di sciogliere il contratto preliminare mediante un accordo che dovrà rivestire la forma scritta;
- recesso unilaterale: il recesso unilaterale è ammesso solo se espressamente previsto nel contratto (art. 1373 c.c.). Nella prassi, si rinviene spesso nei contratti preliminari immobiliari la previsione di una caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), che consente alla parte non inadempiente di recedere dal contratto trattenendo la caparra — o esigendo il doppio di quella versata — in caso di inadempimento dell’altra parte.
- risoluzione per inadempimento: qualora una parte non adempia alle obbligazioni assunte, l’altra può chiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1453 c.c., nonché il risarcimento dei danni. L’inadempimento deve essere grave e tale da incidere sulla causa del rapporto contrattuale. La risoluzione può essere giudiziale, previa domanda al tribunale competente, oppure di diritto nei casi previsti dagli artt. 1454 (diffida ad adempiere), 1456 (clausola risolutiva espressa) o 1457 (termine essenziale) del Codice Civile.
- impossibilità sopravvenuta della prestazione: nel caso in cui, per causa non imputabile alle parti, divenga oggettivamente impossibile la successiva stipula del contratto definitivo (si pensi alla distruzione dell’immobile o alla perdita della sua commerciabilità giuridica), il contratto preliminare si scioglie di diritto ai sensi dell’art. 1256 c.c.
A seguito dello scioglimento le parti sono liberate dagli obblighi nascenti dal contratto preliminare. Qualora siano state versate somme a titolo di acconto o caparra, si applicano le disposizioni degli artt. 1385 e 1386 c.c. in tema di restituzione o ritenzione. Inoltre, l’eventuale trascrizione del preliminare ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. perde efficacia dopo la risoluzione o il recesso, con conseguente cancellazione della relativa formalità.
La giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito che lo scioglimento del contratto preliminare avente ad oggetto il trasferimento di immobili deve sempre rivestire la forma scritta. In virtù del principio della simmetria delle forme, infatti, poiché il preliminare di vendita immobiliare richiede la forma scritta, anche l’accordo che lo scioglie deve essere fatto per iscritto e firmato da entrambe le parti.
Inoltre, la Cassazione ha chiarito che, in presenza di clausola penale o caparra confirmatoria, la parte non inadempiente può scegliere se recedere conservando la caparra o agire alternativamente per la risoluzione e il risarcimento integrale del danno (Cass. civ., Sez. II, n. 13654/2017).
In conclusione, lo scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare può dunque avvenire per mutuo consenso, per esercizio del diritto di recesso (se previsto), per inadempimento o per sopravvenuta impossibilità. È tuttavia essenziale il rispetto della forma scritta e l’attenta valutazione degli effetti economici conseguenti allo scioglimento.
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Preliminary real estate: how to dissolve it?
The preliminary sale, governed by Article 1351 of the Civil Code, is the contract by which the parties mutually oblige each other to conclude a subsequent definitive contract concerning the transfer of ownership of a property. It does not immediately determine the transfer of the right in rem, but creates a legal constraint that requires the parties to conclude the final contract in accordance with the agreed conditions.
The preliminary contract must have, under penalty of nullity, the same form prescribed by law for the final contract. Since the purchase and sale of immovable property requires the written form (public deed or notarized private deed), the relevant preliminary contract must also be entered into in the same forms. If not, it would be null.
In practice it may happen that the parties wish to dissolve a preliminary contract and not reach the stipulation of the definitive; let’s see in detail the ways in which a preliminary real estate can be dissolved:
– mutual consent: pursuant to art. 1372, paragraph 1, c.c., the contract has the force of law between the parties and can only be dissolved by mutual consent or for causes permitted by law. Therefore, the parties can conventionally decide to dissolve the preliminary contract by an agreement that will have to take the written form;
– unilateral withdrawal: unilateral withdrawal is allowed only if expressly provided for in the contract (art. 1373 c.c.). In practice, it is often found in preliminary real estate contracts the provision of a confirmatory deposit (art. 1385 cc), which allows the non — defaulting party to withdraw from the contract by withholding the deposit — or demanding double that paid-in case of non-fulfillment of the other party.
– resolution for non-performance: if one party does not fulfill the obligations assumed, the other may request the termination of the contract pursuant to Article 1453 of the Civil Code, as well as compensation for damages. The breach must be serious and such as to affect the cause of the contractual relationship. The resolution can be judicial, upon request to the competent court, or by law in the cases provided for by articles. 1454 (warning to comply), 1456 (express termination clause) or 1457 (essential term) of the Civil Code.
– impossibility of performance: in the event that, for reasons not attributable to the parties, the subsequent stipulation of the definitive contract becomes objectively impossible (think of the destruction of the property or the loss of its legal merchantability), the preliminary contract is dissolved by right pursuant to Article 1256 of the Civil Code.
Upon dissolution, the parties are released from the obligations arising from the preliminary contract. If sums have been paid as a down payment or deposit, the provisions of art. 1385 and 1386 of the Civil Code on the subject of return or retention. In addition, any transcription of the preliminary pursuant to Article 2645-bis of the Civil Code loses effect after termination or withdrawal, with consequent cancellation of the relevant formality.
The jurisprudence of legitimacy has repeatedly reiterated that the dissolution of the preliminary contract concerning the transfer of real estate must always be in writing. By virtue of the principle of symmetry of forms, in fact, since the preliminary sale of real estate requires the written form, the agreement dissolving it must also be made in writing and signed by both parties.
In addition, the Cassation has clarified that, in the presence of a criminal clause or a deposit, the non-defaulting party can choose whether to withdraw by retaining the deposit or act alternately for the resolution and full compensation of the damage (Cass. civ., Sect. II, No 13654/2017).
In conclusion, the dissolution of the preliminary contract of sale of real estate can therefore take place by mutual consent, by exercise of the right of withdrawal (if provided), by default or by occurrence of impossibility. However, it is essential to respect the written form and to carefully assess the economic effects resulting from the dissolution.
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