L’art. 19, comma 14, D.L. 31 maggio 2010, n. 78 ha aggiunto all’art. 29, L. 27 febbraio 1985, n. 52, il comma 1-bis, secondo il quale gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
Prima della stipula dei predetti atti il Notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
In sede di conversione del decreto legge, tramite la L. 30 luglio 2010, n. 122 sono state aggiunte diverse specificazioni: in primo luogo è stato aggiunto l’inciso che la dichiarazione degli intestatari deve essere fatta anche sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale; sono stati esclusi dal novero degli obblighi gli atti di costituzione dei diritti reali di garanzia; infine, è stata inserita la possibilità che la dichiarazione sia sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Riguardo all’ambito di applicazione, la norma si applica agli atti tra vivi che non rappresentino il mero completamento di una vicenda mortis causa. Sono pertanto esclusi: i testamenti, gli atti di adempimento di normative anche tributarie relative al testamento (registrazione di testamento pubblico, pubblicazione di testamento olografo, apertura di testamento segreto); l’accettazione di eredità o di legato; la rinuncia all’eredità, in quanto la successiva devoluzione (sostituzioni, rappresentazione, accrescimento, successione legittima), non è effetto diretto di essa.
Deve trattarsi di atti aventi per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali. Sono pertanto inclusi: compravendita, permuta, donazione, assegnazione di alloggi in cooperativa edilizia, datio in solutum, transazione, conferimento in società, assegnazione da società in sede di liquidazione o recesso, costituzione di rendita vitalizia, cessione o conferimento d’azienda comprensiva di fabbricati già esistenti, patto di famiglia, costituzione di fondo patrimoniale con trasferimento di fabbricati già esistenti, trust, divisione, stralcio di quota, costituzione di servitù. Sono al contrario esclusi: fondo patrimoniale senza trasferimento di beni, comodato, locazione, leasing, affitto d’azienda, identificazione catastale, trasformazione, fusione e scissione, cessione di partecipazioni societarie, surrogazione ipotecaria, vincolo di destinazione ex art. 2645-ter c.c. (se non accompagnato dal trasferimento di fabbricati esistenti), trust c.d. auto dichiarato (non accompagnato da trasferimento), precostituzione di condominio, e più in generale tutti i negozi aventi ad oggetto fabbricati “non ancora esistenti”. In sede di conversione sono stati esclusi dall’ambito di applicazione della norma gli atti costitutivi di ipoteca.
L’atto può riguardare sia la piena che la nuda proprietà od ogni altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, servitù, superficie), sia l’intero che una quota.
Deve poi trattarsi di contratti redatti mediante atto pubblico ovvero scrittura privata autenticata.
Quanto all’oggetto, la normativa fa riferimento a fabbricati già esistenti. È “esistente” un fabbricato realizzato nella sua struttura “essenziale”, senza che assumano rilievo impianti, finiture ed accessori.
La norma, nel prescrivere i requisiti formali che bisogna rispettare negli atti traslativi e divisionali, fa poi riferimento alle unità immobiliari urbane. Secondo la normativa catastale (art. 5, R.D.L. 13 aprile 1939 n. 562; art. 2, D.M. 2 gennaio 1998, n. 28) è unità immobiliare l’entità costituita da una porzione di fabbricato o da un fabbricato o da un insieme di fabbricati che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale. Ancora sono considerate unità immobiliari anche le costruzioni o porzioni di esse, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali di cui al comma 1 della suddetta norma. E poi, ancora, i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale
È dunque “unità immobiliare” la porzione di immobile atta a produrre un proprio reddito, quindi “ultimata” nella costruzione e tale da poter essere denunciata al catasto mediante presentazione della planimetria e di essere conseguentemente, accatastata con attribuzione di rendita.
Secondo la nuova normativa gli atti, a pena di nullità, devono contenere l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione resa in atto dagli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
La norma non impone l’allegazione delle planimetrie; essa può essere opportuna, alla luce anche della dichiarazione di conformità che deve rilasciare l’intestatario, ma sicuramente non è obbligatoria.
Quanto alla dichiarazione degli intestatari può essere sostituita da un’attestazione di conformità di un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
In ultimo, si evidenzia che come già previsto per il caso di omissione delle dichiarazioni sulla regolarità urbanistica (art. 40, comma 3, L. n. 47/1985 e art. 46, comma 4, D.P.R. n. 380/2001 per i fabbricati e art. 30, comma 4 bis, D.P.R. n. 380/2001 per i terreni, per il caso di mancata allegazione del cdu e/o dichiarazione di vigenza), è stata introdotta la possibilità di conferma anche per il caso di atto mancante della dichiarazione sulla conformità catastale oggettiva. L’art. 8, comma 1-bis, del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, inserito in sede di conversione dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, ha aggiunto all’art 29 L. 52/85 il nuovo comma 1 ter: mediante nuovo atto che abbia la medesima forma del precedente, che contenga gli elementi omessi (dichiarazione o attestazione di conformità oggettiva) è possibile confermare o sanare l’atto sprovvisto di tali indicazioni.
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The importance of cadastral compliance in the transfer of real estate
Article 19, paragraph 14, of Decree Law No. 78 of 31 May 2010 added paragraph 1-bis to Article 29 of Law No. 52 of 27 February 1985, according to which public deeds and authenticated private deeds between living persons concerning the transfer, the establishment or dissolution of joint ownership of real rights on existing buildings must contain, for urban real estate units, under penalty of nullity, in addition to the cadastral identification, a reference to the floor plans filed with the cadastre and a declaration, made in the deeds by the owners, of the conformity of the cadastral data and floor plans with the actual state of affairs.
Before the aforementioned deeds are signed, the notary identifies the cadastral owners and verifies their conformity with the results of the property registers.
When the decree-law was converted into Law No. 122 of 30 July 2010, several specifications were added: firstly, a clause was added stating that the declaration by the owners must also be made on the basis of the provisions in force on cadastral matters; deeds establishing real rights of guarantee were excluded from the list of obligations; finally, the possibility was added that the declaration could be replaced by a certificate of conformity issued by a technician authorised to submit cadastral update documents.
With regard to the scope of application, the rule applies to deeds between living persons that do not merely represent the completion of a mortis causa transaction. The following are therefore excluded: wills, acts of compliance with regulations, including tax regulations, relating to wills (registration of public wills, publication of holographic wills, opening of secret wills); acceptance of inheritance or bequests; renunciation of inheritance, as the subsequent devolution (substitutions, representation, accretion, legitimate succession) is not a direct effect of it.
These must be acts concerning the transfer, establishment or dissolution of joint ownership of real rights. Therefore, the following are included: sale, exchange, donation, assignment of housing in a building cooperative, datio in solutum, transaction, transfer to a company, assignment from a company in liquidation or withdrawal, establishment of a life annuity, transfer or contribution of a business including existing buildings, family agreements, the establishment of a trust fund with the transfer of existing buildings, trusts, division, cancellation of shares, and the establishment of easements. The following are excluded: asset fund without transfer of assets, loan for use, lease, leasing, business rental, cadastral identification, transformation, merger and demerger, transfer of company shares, mortgage subrogation, restriction of use pursuant to Article 2645-ter of the Italian Civil Code (unless accompanied by the transfer of existing buildings), so-called self-declared trusts (not accompanied by transfer), pre-establishment of condominiums, and more generally all transactions involving buildings that “do not yet exist”. During the conversion, deeds of mortgage were excluded from the scope of the regulation.
The deed may concern either full ownership or bare ownership or any other real right (usufruct, use, habitation, easement, surface rights), either the whole or a share.
The contracts must be drawn up by public deed or authenticated private deed.
As regards the object, the legislation refers to existing buildings. A building is “existing” if its “essential” structure has been completed, without taking into account installations, finishes and accessories.
The regulation, in prescribing the formal requirements that must be met in transfer and division deeds, then refers to urban real estate units. According to cadastral regulations (Article 5, Royal Decree Law No. 562 of 13 April 1939; Art. 2, Ministerial Decree No. 28 of 2 January 1998), a real estate unit is an entity consisting of a portion of a building or a building or a group of buildings which, in its current state and according to local usage, has the potential for functional and income autonomy. Buildings or portions thereof, anchored or fixed to the ground, made of any material, as well as suspended or floating buildings permanently secured to the ground, are also considered real estate units, provided that the functional and income conditions referred to in paragraph 1 of the aforementioned regulation are verified. Furthermore, prefabricated structures, even if simply resting on the ground, are also considered real estate units if they are stable over time and have functional and income autonomy.
A ‘property unit’ is therefore the portion of a property that is capable of generating its own income, i.e. it is ‘completed’ in terms of construction and can be registered with the land registry by submitting a floor plan and is consequently registered with the land registry with the attribution of income.
According to the new legislation, deeds must contain the cadastral identification, reference to the floor plans filed with the Land Registry and a declaration by the owners that the cadastral data and floor plans are in conformity with the actual state of affairs, otherwise they will be null and void.
The law does not require the attachment of floor plans; this may be appropriate, in light of the declaration of conformity that the owner must issue, but it is certainly not mandatory.
As for the declaration of the owners, it can be replaced by a certificate of conformity from a technician authorised to submit cadastral update deeds.
Finally, it should be noted that, as already provided for in the case of omission of declarations of urban planning compliance (Article 40, paragraph 3, Law No. 47/1985 and Article 46, paragraph 4, Presidential Decree No. 380/2001 for buildings and Article 30, paragraph 4 bis, Presidential Decree No. 380/2001 for land, in the case of failure to attach the cdu and/or declaration of validity), the possibility of confirmation has also been introduced for cases where the declaration of objective cadastral compliance is missing. Article 8, paragraph 1-bis, of Decree Law No. 50 of 24 April 2017, inserted during conversion by Law No. 96 of 21 June 2017, added the new paragraph 1-ter to Article 29 of Law No. 52/85: by means of a new deed in the same form as the previous one, containing the omitted elements (declaration or attestation of objective conformity), it is possible to confirm or remedy the deed lacking such indications.
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