Si parla di multiproprietà quando una pluralità di persone è titolare del diritto di godimento sulla stessa unità abitativa, diritto che spetta a ciascun multiproprietario limitatamente a un determinato periodo di tempo nel corso di ogni anno.
Anzitutto, è opportuno evidenziare che l’utilità della multiproprietà emerge soprattutto laddove l’acquirente abbia interesse a godere di una seconda casa in una località di villeggiatura, ove trascorrere alcune settimane all’anno, senza dover ricorrere alla stipula di un contratto di locazione e senza dover sostenere l’esborso monetario necessario per acquistare la piena proprietà di un immobile e le relative le spese di gestione.
Il termine multiproprietà viene usato per individuare due figure negoziali diverse:
- la multiproprietà immobiliare: che si ha nell’ipotesi in cui più soggetti acquistano ciascuno una quota in comproprietà indivisa di una determinata unità immobiliare, con l’accordo che ognuno godrà in via esclusiva del bene solo per un determinato periodo di tempo nel corso di ogni anno;
- la multiproprietà azionaria: che si ha quando il bene viene acquistato da un soggetto giuridico autonomo (ad esempio una S.p.A.) il cui capitale sociale comprende anche azioni privilegiate che attribuiscono ai soci il diritto di godimento turnario del bene.
È evidente, dunque, che la multiproprietà si caratterizza per la circostanza che il godimento del bene oggetto del diritto è turnario. Secondo la tesi preferibile, la natura giuridica di tale diritto è quella della comunione ordinaria, nello specifico si tratta di una comunione in quote (generalmente rappresentate da millesimi) fra tutti i titolari del diritto di multiproprietà.
L’introduzione della multiproprietà nel nostro ordinamento giuridico si è avuta con il D.Lgs. 9 novembre 1998, n. 427, emanato in attuazione della direttiva 94/47/CE, confluita negli articoli 69 e seguenti del Codice del Consumo. Per aumentare le tutele a favore del consumatore è stata, poi, emanata una seconda direttiva, la n. 122 del 2008, recepita dal D.Lgs. 23 maggio 2011, n, 79.
È proprio all’art. 69 del Codice del Consumo che il legislatore ha definito le caratteristiche essenziali per parlare di “contratto di multiproprietà” prevedendo che debba trattarsi di un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione.
Per stipulare un valido contratto di multiproprietà è richiesta la forma scritta ad substantiam ed è previsto, altresì, un obbligo precontrattuale di informare il consumatore sulle caratteristiche del contratto oltre che del bene che ne è oggetto e sui tempi sottesi all’operazione negoziale, il tutto nel rispetto del principio di trasparenza che permea l’intero Codice del Consumo.
Si può, dunque, validamente stipulare sia la vendita (costitutiva) di una multiproprietà, che integra la vendita di una quota di comproprietà, sia la rivendita ad altri soggetti da parte del multiproprietario; in ogni caso gli acquirenti sono vincolati dal patto di godimento turnario dell’immobile oggetto del contratto.
