Se nel campo societario è stata oramai affermata la legittimità della clausola della roulette russa, sembra opportuno valutare l’opportunità di prevedere tale meccanismo anche nella contrattazione immobiliare.
Ricordiamo brevemente l’utilità di una siffatta clausola in ambito societario: nel caso in cui il capitale sociale sia suddiviso tra due soci in misura sostanzialmente paritetica o in presenza di due soci di controllo congiunto e paritetico (non necessariamente, quindi, gli unici due soci al 50%-50%), la clausola della roulette russa costituisce uno strumento giuridico volto a risolvere possibili situazioni di stallo decisionale attraverso la fuoriuscita di uno dei due soci e l’acquisizione dell’intera partecipazione sociale per mano dell’altro, così conseguendo un effetto di concentrazione delle partecipazioni sociali nelle mani di un solo socio. In presenza di tale clausola, che può essere contenuta tanto nello statuto quanto in un patto parasociale, al verificarsi di determinate ipotesi – previamente stabilite – di stallo decisionale un socio può formulare un’offerta per acquistare la partecipazione dell’altro e quest’ultimo può accettare l’offerta e vendere la propria partecipazione sociale al socio offerente o acquistare la partecipazione sociale del socio che ha fatto l’offerta, al prezzo che quest’ultimo aveva indicato.
Orbene, un simile meccanismo può risultare utile nel caso di acquisti immobiliari da parte di due soggetti in comunione ordinaria, in quote di un mezzo ciascuno che decidano di adibire l’immobile a casa familiare. Può essere il caso di due conviventi, di coniugi o di uniti civilmente. In tal caso, qualora fra i due comproprietari dovesse venir meno l’armonia, l’acquisto in comproprietà potrebbe divenire una ricchezza immobilizzata se entrambe le parti si ritrovassero nell’impossibilità di godere dell’immobile e di fare uso del bene.
Nel caso, infatti, in cui i rapporti tra i due comproprietari gli impediscano di continuare a convivere nell’immobile, ma gli stessi sia comunque orientati verso una soluzione del problema nulla quaestio. Basti pensare al caso in cui i due si accordino per alienare l’immobile a un terzo e dividere il prezzo ricavato o locare il bene a un terzo e dividere il canone o, ancora, prevedere che solo uno dei due comproprietari continui a vivere nell’immobile in forza di un contratto di comodato gratuito o pagando all’altro comproprietario un canone di locazione. Il vero problema si crea quando i due comproprietari non raggiungono nessuno dei suddetti accordi e allora potrebbe assumere rilevanza l’aver previsto nel contratto di acquisto di quell’immobile un meccanismo antistallo.
Nella contrattazione immobiliare il negozio antistallo potrebbe essere strutturato come un doppio e reciproco patto di opzione per mezzo del quale prevedere che, per un determinato periodo di tempo, al verificarsi di una situazione di stallo, ciascuno dei comproprietari rimanga vincolato a una doppia proposta alternativa, di obbligarsi ad acquistare la quota di comproprietà altrui oppure di obbligarsi a vendere all’altro la propria quota al prezzo che sarà comunicato con una successiva comunicazione integrativa dalla parte che azionerà il meccanismo. Colui il quale riceve l’offerta potrà, entro un certo termine, accettare una delle due proposte e, quindi, vendere la propria quota al prezzo stabilito dall’altro comproprietario o acquistare la quota dell’altro al prezzo stabilito da quest’ultimo. È evidente, dunque, come il negozio della roulette russa immobiliare possa garantire a due soggetti che abbiano acquistato un immobile nelle quote di un mezzo ciascuno una rapida soluzione per il caso in cui i rapporti tra i due si sgretolino e sorga la necessità che l’immobile resti a uno solo di loro.
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