Può accadere che il proprietario di un immobile ad uso non abitativo decida di vendere il bene, in tal caso occorre previamente occuparsi del diritto di prelazione che la legge prevede in favore del conduttore.
La legge n. 392 del 27.07.1978 (Legge equo canone) disciplina l’ipotesi suddetta all’art. 38: la norma prevede che nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
In altre parole, nel caso di vendita di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione che risulta locato, in favore del conduttore è previsto il diritto di prelazione e, per permettergli di esercitarlo, il locatore deve comunicargli il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Se l’immobile è locato a più persone, la suddetta comunicazione deve essere effettuata a ciascuna di esse e il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
Se, entro trenta giorni dalla notificazione il conduttore non ha comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione stessa.
A questo punto è bene precisare che, nel caso in cui il conduttore non eserciti il diritto di prelazione continuerà comunque a essere conduttore dell’immobile fino alla scadenza del contratto di locazione e, dunque, l’acquirente acquisterà la materiale detenzione dell’immobile solo allo scadere del contratto di locazione in essere.
La legge prevede, poi, dei casi in cui non sorge il diritto di prelazione a favore del conduttore, in particolare:
- nelle ipotesi previste dall’articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi e
- nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
In ultimo, occorre soffermarsi sulle conseguenze della mancata comunicazione di cui all’art. 38 L. 392/1978. Il legislatore, infatti, all’art. 39 della medesima legge, disciplina l’ipotesi in cui il proprietario ometta di adempiere a quanto sopra prevedendo che, in tal caso, il conduttore potrà riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
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