A seguito di un’istanza di interpello, con la risposta n. 321/2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito il trattamento ai fini IVA nel caso di cessione di un terreno classificato nell’ambito delle c.d. “zone bianche”. Nel caso di specie, si trattava di un terreno di proprietà di due società a responsabilità limitata assoggettate a procedura fallimentare e le rispettive procedure avevano gestito congiuntamente una procedura competitiva per la vendita all’asta del lotto, poi aggiudicato a un’altra società a responsabilità limitata.
In particolare, si trattava di un’istanza riguardante la cessione di un’area che, secondo quanto risultava dal Certificato di Destinazione Urbanistica (di seguito “CDU”) era: “priva di una regolamentazione urbanistica e, pertanto, da sottoporre a ripianificazione. L’area deve ritenersi ricompresa tra le ‘zone bianche’, utilizzabili entro il limite di una densità fondiaria pari a 0,01 mc per mq di lotto accorpato”.
Le Società coinvolte chiedevano di conoscere il corretto trattamento fiscale, ai fini IVA e delle imposte di Registro, Ipotecaria e Catastale, applicabile alla cessione dell’area. In particolare, le società chiedevano all’Agenzia delle Entrate se la cessione del terreno classificato come “zona bianca” dovesse considerarsi fuori campo IVA, ai sensi dell’articolo 2, comma 3, lettera c), del DPR 26 ottobre 1972, n. 633 (“Decreto IVA”), in quanto avente ad oggetto un terreno non suscettibile di utilizzazione edificatoria, ovvero se dovesse essere assoggettata a IVA in quanto cessione di terreno edificabile.
Le Società ritenevano che il Terreno non fosse suscettibile di utilizzazione edificatoria e che, pertanto, la sua cessione rientrasse tra le operazioni fuori campo IVA ai sensi dell’articolo 2, comma 3, lettera c), del Decreto IVA. Le istanti concludevano dicendo che i terreni ricadenti in zone bianche, essendo privi di una destinazione urbanistica positiva, non possono essere considerati suscettibili di utilizzazione edificatoria ai fini IVA.
A sostegno di tale posizione veniva – tra l’altro – richiamata la sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 25506 del 28 settembre 2006, secondo cui, ai fini tributari, sono edificabili i terreni così qualificati dagli strumenti urbanistici, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti attuativi.
Alla luce di tali elementi, le Società ritenevano che la cessione del Terreno debba considerarsi fuori campo IVA, con applicazione conseguente delle imposte indirette.
Nel parere reso dall’Agenzia delle Entrate si assume la qualificazione urbanistica risultante dal CDU, che classifica il Lotto come “zona bianca” e viene evidenziato che le “zone bianche” sono aree prive di disciplina urbanistica, come chiarito dal Consiglio di Stato (sentenza n. 3684/2016), e che la loro edificabilità è regolata dall’articolo 9 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR n. 380/2001).
In tema di edificabilità delle zone bianche, la giurisprudenza della Corte di Cassazione afferma che si tratta di zone che non sono caratterizzate da una totale inedificabilità ma presentano un indice edificatorio limitato, seppur provvisorio, che ne consente una residua utilizzazione edificatoria, distinta da quella agricola.
In particolare, l’articolo 9 del TUE consente, fuori dai centri abitati, interventi di nuova edificazione entro il limite di 0,03 mc/mq, nonché interventi di ristrutturazione edilizia. Tale regime è stato ritenuto conforme a Costituzione, in quanto volto a bilanciare il diritto di proprietà con le esigenze di tutela del territorio.
La Corte di Cassazione ha inoltre chiarito, anche in materia di imposte dirette, che la decadenza degli strumenti urbanistici non comporta la perdita automatica della suscettibilità edificatoria del terreno, ma determina l’applicazione della disciplina delle zone bianche.
Alla luce di quanto detto, l’Agenzia ha affermato che la cessione del lotto non rientra nell’ambito di applicazione dell’articolo 2, comma 3, lettera c), del Decreto IVA, in quanto l’Area deve considerarsi suscettibile di utilizzazione edificatoria. Ciò appare coerente con il dato normativo, che distingue le zone agricole dalle zone bianche, nonché con la consolidata giurisprudenza costituzionale, amministrativa e di legittimità.
Per concludere, un lotto di terreno pur qualificato come “zona bianca” deve considerarsi un’area suscettibile di utilizzazione edificatoria. La relativa cessione è pertanto soggetta a IVA in misura ordinaria, con conseguente applicazione delle imposte indirette secondo il regime previsto per le operazioni imponibili.
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Assignment of land classified under of the so-called “white zones” – treatment for VAT purposes
Following a request for an appeal, with the answer n. 321/2025, the Revenue Agency clarified the treatment for VAT purposes in the case of sale of land classified within the so-called “white zones”. In the present case, it was land owned by two limited liability companies subject to bankruptcy proceedings and the respective procedures had jointly managed a competitive procedure for auctioning the lot, then awarded to another limited liability company.
In particular, it was an application concerning the sale of an area that, according to what was shown by the Certificate of Urban Destination (hereinafter “CDU”) was: “without an urban planning regulation and, therefore, to be subject to rescheduling. The area must be considered included in the ” white areas’, usable within the limit of a land density equal to 0.01 cubic meters per square meter of the merged lot”.
The companies involved asked to know the correct tax treatment, for VAT and Registration, Mortgage and Cadastral taxes, applicable to the sale of the area. In particular, the companies asked the Revenue Agency if the sale of the land classified as” white zone ” should be considered outside the VAT range, pursuant to Article 2, paragraph 3, letter c), of Presidential Decree 26 October 1972, n. 633 (”VAT Decree”), as having as its object a land not amenable to building use, or if it should be subject to VAT as a sale of building land.
The Companies considered that the Land was not amenable to building use and that, therefore, its sale fell within the VAT out-of-field operations pursuant to Article 2, paragraph 3, letter c) of the VAT Decree. The instants concluded by saying that the land falling into white areas, being devoid of a positive urban destination, can not be considered susceptible to building use for VAT purposes.
In support of this position was – among other things – recalled the judgment of the United Sections of the Court of Cassation no. 25506 of 28 September 2006, according to which, for tax purposes, land so qualified by urban planning instruments can be built, regardless of regional approval and the adoption of implementing instruments.
In light of these elements, the Companies considered that the sale of the Land should be considered outside the VAT range, with consequent application of indirect taxes.
In the opinion rendered by the Revenue Agency, the urban planning qualification resulting from the CDU is assumed, which classifies the Lot as “white zone” and it is highlighted that the “white zones” are areas without urban planning discipline, as clarified by the Council of State (judgment no. 3684/2016), and that their edificability is regulated by Article 9 of the Consolidated Law on Building (Presidential Decree no. 380/2001).
On the subject of the edificability of the white areas, the jurisprudence of the Court of Cassation states that these are areas that are not characterized by a total inedifiability but have a limited building index, albeit provisional, which allows a residual building use, distinct from the agricultural one.
In particular, Article 9 of the TEU allows, outside the inhabited centers, new building interventions within the limit of 0.03 mc / sqm, as well as building renovation interventions. This regime was deemed to comply with the Constitution, as it aimed to balance the right of ownership with the needs of territorial protection.
The Court of Cassation has also clarified, even in the matter of direct taxes, that the decline of urban planning instruments does not entail the automatic loss of the building susceptibility of the land, but determines the application of the discipline of white areas.
In light of what has been said, the Agency stated that the sale of the lot does not fall within the scope of Article 2, paragraph 3, letter c), of the VAT Decree, as the Area must be considered susceptible to building use. This appears consistent with the normative data, which distinguishes agricultural areas from white areas, as well as with the consolidated constitutional, administrative and legitimacy jurisprudence.
To conclude, a plot of land even if qualified as a “white zone” must be considered an area susceptible to building use. The relative sale is therefore subject to VAT in ordinary measure, with consequent application of indirect taxes according to the regime provided for taxable transactions.
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