Per molto tempo negli atti di compravendita di immobili in condominii con area di parcheggio si utilizzava vendere l’appartamento con “l’uso esclusivo del posto auto condominiale”.
Sul punto è intervenuta la Corte di Cassazione a Sezioni Unite che, nel dicembre 2020 con la sentenza n. 28972, ha fatto chiarezza arrivando ad affermare che l’espressione “uso esclusivo del posto auto condominiale” deve ritenersi non in linea con il nostro ordinamento giuridico in virtù del principio del numerus clausus dei diritti reali. Da qui la necessità di incasellare questa fattispecie in una categoria giuridica valida. In particolare, la Suprema Corte ha ritenuto possibili due varianti:
– se in sede di creazione di un condominio sia stato previsto che alcune parti di proprietà fossero attribuite in uso esclusivo a un solo soggetto la questione diventa allora di verificare se tale previsione in realtà non indicasse la volontà di attribuire quel bene in proprietà al soggetto. In altre parole, se l’atto di acquisto dell’immobile in condominio parla di “uso esclusivo del posto auto condominiale” ma non c’è alcun regolamento di condominio che disciplini la materia, e non c’è alcuna suddivisione della ripartizione delle spese in ordine al cortile condominiale, probabilmente la volontà delle parti era quella di attribuire la piena proprietà dell’area di parcheggio al singolo condomino e non la si è attribuita in piena proprietà per evitare il frazionamento dell’area comune di parcheggio. Tale qualificazione comporta delle conseguenze sul piano operativo in quanto se il posto auto è di piena proprietà del condomino che ne dispone unitamente all’appartamento nell’atto traslativo si deve: identificare catastalmente il posto auto, fare riferimento alla planimetria depositata in catasto, fare la c.d. dichiarazione di conformità e inserire anche la dichiarazione urbanistica in ordine al posto auto stesso;
– se, invece, il posto auto condominiale è oggetto di un diritto personale di godimento allora vi deve essere una disciplina di quel diritto che deve trovare la propria fonte nel regolamento di condominio. L’indice normativo di riferimento è l’art. 1122 del codice civile secondo cui “nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell’edificio”. Questa norma consente l’utilizzazione individuale del bene comune secondo una regolamentazione contenuta nel regolamento di condominio.
In quest’ultimo caso, il fatto di non avere la proprietà esclusiva del posto auto ma di avere il diritto all’utilizzo individuale in virtù di una regolamentazione contenuta nel regolamento di condominio ha una rilevanza civilistica: in questo modo si fa in modo che il posto auto segua l’appartamento. Diretta conseguenza di quanto detto è che non sarà possibile cedere il posto auto separatamente dall’appartamento. Se, invece, fosse riconosciuto il diritto di proprietà sul posto auto, quest’ultimo potrebbe essere venduto separatamente dall’appartamento.
Il fatto che il bene resti condominiale, salvo un utilizzo individuale regolamentato dal regolamento di condominio, fa sì che nel caso di atti traslativi si disattivi la normativa sulla conformità catastale (quindi non sarà necessario che il posto auto sia autonomamente identificato in catasto perché con la piena ed esclusiva proprietà dell’appartamento si trasferiscono anche i diritti di comproprietà sulle parti comuni quindi anche la quota millesimale sul cortile adibito a parcheggio).
La Cassazione sopra citata ha affermato il principio che segue: «La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’articolo 1102 c. c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi».
Esclusa la validità della costituzione di un diritto reale di uso esclusivo di una parte comune dell’edificio, in ambito condominiale, deve ritenersi che il regolamento condominiale contrattuale può però contenere la previsione dell’uso esclusivo di una parte dell’edificio altrimenti comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva, ed in tal caso il rapporto ha natura pertinenziale, essendo stato posto in essere dall’originario unico proprietario dell’edificio, con l’ulteriore conseguenza che il richiamo puro e semplice del regolamento condominiale in un successivo atto di vendita da parte del titolare della frazione di proprietà esclusiva, a cui favore sia previsto l’uso esclusivo di una parte comune, può essere considerato sufficiente ai fini dell’indicazione della consistenza della frazione stessa venduta o promessa in vendita.
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The regulation of condominium parking spaces in light of recent jurisprudence
For a long time, in the deeds of sale of properties in condominiums with a parking area, it was customary to sell the apartment with the “exclusive use of the condominium parking space”.
The Court of Cassation in Joint Sections intervened on this point and, in December 2020 with ruling no. 28972, clarified the matter by stating that the expression “exclusive use of the condominium parking space” must be considered not in line with our legal system by virtue of the principle of the numerus clausus of real rights. Hence the need to classify this case in a valid legal category. In particular, the Supreme Court considered two variants possible:
– if, when creating a condominium, it was foreseen that some parts of the property were to be attributed for exclusive use to a single subject, the question then becomes one of verifying whether this provision did not actually indicate the will to attribute that property as property to the subject. In other words, if the deed of purchase of the condominium property speaks of “exclusive use of the condominium parking space” but there is no condominium regulation that regulates the matter, and there is no subdivision of the distribution of expenses in relation to the condominium courtyard, probably the will of the parties was to attribute full ownership of the parking area to the individual condominium owner and it was not attributed in full ownership to avoid the subdivision of the common parking area. This qualification has consequences on the operational level because if the parking space is the full property of the condominium owner who disposes of it together with the apartment in the transfer deed it is necessary to: identify the parking space in the land registry, refer to the plan filed in the land registry, make the so-called declaration of conformity and also insert the urban planning declaration in relation to the parking space itself;
– if, on the other hand, the condominium parking space is the object of a personal right of enjoyment then there must be a regulation of that right that must find its source in the condominium regulation. The reference regulatory index is art. 1122 of the civil code according to which “in the real estate unit owned by him or in the parts normally intended for common use, which have been assigned to exclusive ownership or intended for individual use, the condominium owner cannot carry out works that cause damage to the common parts or determine a prejudice to the stability, safety or decorum of the building”. This rule allows the individual use of the common good according to a regulation contained in the condominium regulations.
In the latter case, the fact of not having exclusive ownership of the parking space but of having the right to individual use by virtue of a regulation contained in the condominium regulations has a civil relevance: in this way the parking space is made to follow the apartment. A direct consequence of what has been said is that it will not be possible to sell the parking space separately from the apartment. If, however, the right of ownership of the parking space were recognized, the latter could be sold separately from the apartment.
The fact that the property remains a condominium, except for individual use regulated by the condominium regulations, means that in the case of transfer deeds the regulations on cadastral compliance are deactivated (therefore it will not be necessary for the parking space to be independently identified in the land registry because with the full and exclusive ownership of the apartment the co-ownership rights on the common parts are also transferred, therefore also the thousandths share on the courtyard used for parking).
The Court of Cassation cited above has affirmed the following principle: «The agreement having as its object the creation of the so-called “real right of exclusive use” on a portion of the condominium courtyard, constituting as such a common part of the building, aiming at the creation of an atypical figure of limited real right, such as to affect, depriving it of concrete content, the essential core of the right of the condominium owners to equal use of the common thing, established by Article 1102 c. c., is precluded by the principle, inherent in the codified system, of the numerus clausus of real rights and their typical nature».
Excluding the validity of the constitution of a real right of exclusive use of a common part of the building, in a condominium context, it must be considered that the contractual condominium regulation may however contain the provision of the exclusive use of a part of the building otherwise common in favor of a fraction of exclusive ownership, and in this case the relationship has an appurtenant nature, having been established by the original sole owner of the building, with the further consequence that the pure and simple reference to the condominium regulation in a subsequent deed of sale by the owner of the fraction of exclusive ownership, in favor of which the exclusive use of a common part is provided, can be considered sufficient for the purposes of indicating the size of the fraction itself sold or promised for sale.
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