Nel processo di esecuzione, il creditore pignorante e ognuno dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell’immobile pignorato, ma per procedere in tal senso devono provvedere a depositare – entro il termine previsto dall’articolo 497 c.p.c. – l’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento. Per espressa previsione normativa, tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.
Da quanto detto emerge che il notaio può essere chiamato a redigere il certificato notarile di cui al secondo comma dell’art. 567 c.p.c. nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari. Dal certificato emergono dati di estrema rilevanza, in particolare: l’esatta identificazione del bene da vendere; le varie iscrizioni così da individuare i creditori che hanno un diritto di prelazione, risultante dai pubblici registri ed ai quali bisogna notificare l’avviso dell’espropriazione; l’identificazione dell’intestatario dell’immobile per individuare il proprietario del bene da espropriare. Riguardo a quest’ultimo dato, in base alle risultanze dei registri immobiliari, il bene pignorato deve essere di proprietà del debitore esecutato sulla base di una serie continua di trascrizioni di idonei atti di acquisto riferibili al periodo che va dalla data di trascrizione del pignoramento fino al primo atto di acquisto anteriore al ventennio dalla trascrizione stessa.
I documenti richiesti dall’art. 567 c.p.c., o la certificazione notarile sostitutiva, devono essere depositati unitamente al ricorso, altrimenti si avrà l’improseguibilità della procedura espropriativa che potrà riprendere solo quando avverrà il deposito degli atti richiesti. Se detta documentazione non viene presentata nei termini, il giudice dell’esecuzione, anche d’ufficio, dichiara l’inefficacia del pignoramento relativamente all’immobile per il quale non è stata depositata la prescritta documentazione.
La Cassazione (sentenza 5539/2012) ha chiarito che poiché l’estinzione del processo esecutivo per omesso deposito della documentazione di cui all’art. 567, comma secondo, c.p.c. (ovvero del certificato notarile sostitutivo) può essere dichiarata anche d’ufficio, la relativa statuizione può essere sollecitata non solo dalle parti in senso stretto del giudizio, ma anche da chiunque possa trarne un vantaggio: e quindi sia dal terzo acquirente del bene pignorato, sia dal debitore esecutato, a nulla rilevando né che sia quest’ultimo stato dichiarato fallito, né che vi sia l’opposizione del curatore.
Infine, quanto al sopra citato contenuto del certificato notarile, la giurisprudenza, nelle più recenti pronunce sul tema, ha sottolineato che il processo esecutivo deve garantire rapidità ed efficacia, limitando le verifiche di titolarità ai documenti catastali e ai registri immobiliari. La Cassazione ha ribadito la necessità di una dimostrazione presuntiva della titolarità, senza necessità di accertamenti approfonditi, e ha evidenziato che il certificato notarile deve attestare solo le risultanze delle visure. Il notaio può anche integrare il certificato con informazioni aggiuntive, ma la responsabilità per eventuali omissioni ricade solo sul contenuto essenziale richiesto dalla norma.
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Notarial certification in the enforcement process
In the enforcement process, the attaching creditor and each of the intervening creditors with an enforceable title may request the sale of the attached property, but in order to proceed in this manner, they must file – within the time limit set forth in Article 497 of the Italian Code of Civil Procedure – an extract from the land registry, as well as certificates of registrations and transcriptions relating to the seized property made in the twenty years prior to the transcription of the seizure. By express provision of the law, this documentation may be replaced by a notarial certificate attesting to the results of the land registry and property registry searches.
It follows from the above that the notary may be called upon to draw up the notarial certificate referred to in the second paragraph of Article 567 of the Italian Code of Civil Procedure in the context of property enforcement proceedings. The certificate contains extremely important information, in particular: the exact identification of the property to be sold; the various entries identifying the creditors who have a right of pre-emption, as recorded in the public registers, and to whom the notice of expropriation must be served; the identification of the registered owner of the property in order to identify the owner of the property to be expropriated. With regard to the latter, according to the findings of the property registers, the seized property must be owned by the debtor subject to enforcement on the basis of a continuous series of transcriptions of appropriate deeds of purchase relating to the period from the date of transcription of the seizure to the first deed of purchase prior to the twenty-year period from the transcription itself.
The documents required by Article 567 of the Italian Code of Civil Procedure, or the substitute notarial certification, must be filed together with the appeal, otherwise the expropriation procedure will be unable to proceed and can only resume when the required documents have been filed. If such documentation is not submitted within the time limit, the enforcement judge, even ex officio, shall declare the attachment ineffective in relation to the property for which the required documentation has not been filed.
The Court of Cassation (judgment 5539/2012) clarified that since the termination of enforcement proceedings for failure to file the documentation referred to in Article 567, paragraph 2, of the Italian Code of Civil Procedure (i.e., the substitute notarial certificate) may also be declared ex officio, the relevant ruling may be requested not only by the parties to the proceedings in the strict sense, but also by anyone who may benefit from it: therefore, both the third-party purchaser of the seized asset and the debtor against whom enforcement is sought, regardless of whether the latter has been declared bankrupt or whether the trustee in bankruptcy has lodged an objection.
Finally, with regard to the aforementioned content of the notarial certificate, case law, in its most recent rulings on the subject, has emphasised that the enforcement process must guarantee speed and effectiveness, limiting ownership checks to land registry documents and property registers. The Court of Cassation has reiterated the need for presumptive proof of ownership, without the need for in-depth investigations, and has emphasised that the notarial certificate must only certify the results of the searches. The notary may also supplement the certificate with additional information, but responsibility for any omissions lies solely with the essential content required by law.
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