La riforma sulla circolazione degli immobili donati, approvata definitivamente con il Ddl Semplificazioni (art. 44), proposta dal Notariato, introduce importanti novità: la nuova disciplina prevede una tutela più solida per chi acquista un immobile ricevuto in donazione dal venditore, eliminando il rischio — fino a oggi concreto — che gli eredi legittimari del donante possano chiedere la restituzione dell’immobile, anche dopo anni dalla vendita.
La riforma abolisce l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti, una delle principali cause di incertezza nelle transazioni immobiliari aventi ad oggetto immobili ricevuti per donazione.
Gli eredi legittimari mantengono comunque il diritto di essere tutelati, ma tale tutela si trasforma in un diritto di credito nei confronti del donatario, senza più possibilità di colpire l’acquirente in buona fede.
Prima di questa importante novità legislativa, in virtù dell’esercizio dell’azione di restituzione, se i beni immobili donati erano stati alienati, il legittimario poteva perseguirli presso i terzi aventi causa dal donatario in presenza delle seguenti condizioni: che il legittimario leso nel suo diritto di conseguire la legittima dopo aver agito in riduzione contro il donatario e dopo l’accoglimento della domanda e il passaggio in giudicato della sentenza, avesse sottoposto ad esecuzione forzata i beni del donatario, senza trovare capienza nel patrimonio del donatario stesso, per conseguire il valore della quota di legittima che gli spetta; che non fossero trascorsi venti anni dalla data della trascrizione della donazione.
L’azione di restituzione, che era prevista dall’art. 563 del Codice Civile, era un’azione rivolta ad attuare la riduzione nell’ipotesi in cui il bene fosse uscito dal patrimonio del donatario e si rivolgeva direttamente contro i terzi cui erano stati alienati gli immobili donati. Il terzo acquirente poteva soltanto scegliere di pagare in denaro l’equivalente del bene che avrebbe dovuto restituire, qualora avesse preferito tale soluzione rispetto alla restituzione in natura del bene stesso.
Oggi, con l’abolizione dell’azione di restituzione contro i terzi acquirenti è stato definitivamente superato l’ostacolo che frenava le vendite e le concessioni di mutui su immobili di provenienza donativa.
Una simile novità legislativa comporta immediati effetti positivi sul mercato immobiliare, in particolare:
- maggiore sicurezza giuridica per gli acquirenti di un immobile proveniente da donazione che non corrono più il rischio di doverlo restituire in futuro;
- maggiore facilità nell’accesso al credito in quanto le Banche, d’ora in poi, potranno più facilmente concedere mutui garantiti da ipoteche iscritte su immobili di provenienza donativa.
La nuova normativa, quindi, agevola chi intende vendere, acquistare o utilizzare un immobile ricevuto per donazione come garanzia ipotecaria, favorendo una maggiore fluidità nel mercato immobiliare.
In conclusione, con l’eliminazione dell’azione di restituzione, la riforma garantisce più libertà negoziale e tutele rafforzate e supera un ostacolo che per anni ha penalizzato il mercato immobiliare e limitato la libertà negoziale e, allo stesso tempo, garantisce una tutela equilibrata degli eredi legittimari.
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Donations: approved the reform that simplifies the movement of real estate
The reform on the circulation of donated properties, definitively approved with the Ddl Simplifications (art. 44), proposed by the Notary, introduces important news: the new discipline provides for a more solid protection for those who buy a property received as a donation from the seller, eliminating the risk — up to now concrete — that the legitimate heirs of the donor can request the return of the property, even after years from the sale.
The reform abolishes the restitution action against third-party buyers, one of the main causes of uncertainty in real estate transactions involving properties received by donation.
The legitimate heirs still retain the right to be protected, but this protection turns into a right of credit against the donee, with no longer the possibility of hitting the buyer in good faith.
Prior to this important legislative change, by virtue of the exercise of the action for restitution, if the immovable property donated had been alienated, the legitimator could pursue them with third parties suing the donee under the following conditions: that the legitimator injured in his right to obtain the right after acting in reduction against the donee and after the acceptance of the application and the passage of the sentence, had subjected the donee’s assets to forced execution, without finding capacity in the donee’s own assets, to achieve the value of the legitimate share that is due to him; that twenty years had not elapsed from the date of the transcription of the donation.
The restitution action, which was provided for by Article 563 of the Civil Code, was an action aimed at implementing the reduction in the event that the property had left the donee’s estate and addressed directly against third parties to whom the donated property had been alienated. The third purchaser could only choose to pay in cash the equivalent of the good he was supposed to return, if he preferred this solution over the return in kind of the good itself.
Today, with the abolition of the restitution action against third-party buyers, the obstacle that held back the sales and concessions of mortgages on properties of donated origin has been definitively overcome.
Such a legislative novelty has immediate positive effects on the real estate market, in particular:
– greater legal security for buyers of a property from donation who no longer run the risk of having to return it in the future;
– greater ease in access to credit as banks, from now on, will be able to more easily grant mortgages guaranteed by mortgages registered on properties of donated origin.
The new legislation, therefore, facilitates those who intend to sell, buy or use a property received by donation as a mortgage guarantee, favoring greater fluidity in the real estate market.
In conclusion, with the elimination of the restitution action, the reform guarantees more freedom of negotiation and strengthened protections and overcomes an obstacle that for years has penalized the real estate market and limited freedom of negotiation and, at the same time, guarantees a balanced protection of legitimate heirs.
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