Spesso si sente parlare di caparra e acconto e, a volte, i due termini vengono usati come sinonimi ma così non è. Vediamo, in breve, le differenze giuridiche.
La caparra confirmatoria è disciplinata dall’articolo 1385 del Codice Civile e la stessa rappresenta una garanzia per l’adempimento del contratto. Con il versamento di una caparra se colui che l’ha versata dovesse essere inadempiente rispetto all’obbligo di concludere il contratto di compravendita, il promittente venditore, cioè colui che l’ha ricevuta, potrà trattenerla definitivamente. Nel caso in cui, invece, ad essere inadempiente sia proprio colui che l’ha ricevuta, cioè il promittente venditore, ecco che lo stesso dovrà rilasciare a vantaggio del promissario acquirente non inadempiente il doppio della caparra.
Per quanto riguarda l’oggetto della caparra confirmatoria, esso può consistere in una somma di denaro o in una quantità di cose fungibili. Si ritiene che la caparra confirmatoria possa avere ad oggetto anche la consegna di un assegno bancario, in tal caso l’effetto proprio di essa si perfeziona al momento della riscossione della somma da esso recata e, dunque, salvo buon fine, essendo però onere del prenditore del titolo, dopo averne accettato la consegna, di porlo all’incasso; ne deriva che il comportamento dello stesso prenditore, che ometta di incassare l’assegno e lo trattenga comunque presso di sé, è contrario a correttezza e buona fede, sì da impedirgli di imputare all’inadempimento della controparte il mancato incasso dell’assegno, come pure di recedere dal contratto, al quale la caparra risulta accessoria, o di sollevare l’eccezione di inadempimento (Cass. n. 10366 del 31 marzo 2022). Non può, invece, essere oggetto di caparra confirmatoria un vaglia cambiario, trattandosi di una promessa di pagamento.
Con la caparra confirmatoria, in altri termini, si forfettizza il danno derivante dal recesso cui la parte è stata costretta a causa dell’inadempimento della controparte. Sul punto la giurisprudenza ha precisato che la parte non inadempiente che, avendo versato la caparra, recede dal contratto per l’inadempimento dell’altra e chiede il pagamento del doppio, ai sensi dell’art. 1385, secondo comma, cod. civ., accetta tale somma a titolo di integrale risarcimento del danno conseguente all’inadempimento e non può, dunque, pretendere ulteriori e maggiori danni, neppure sotto forma di rivalutazione monetaria della caparra stessa.
Che succede invece se la somma che viene anticipata dal promissario acquirente abbia natura di acconto? La somma data dal promissario acquirente a titolo di acconto, a vantaggio del promittente venditore, è sempre un’anticipazione sul prezzo e, dunque, se il contratto di compravendita viene concluso – al pari della caparra confirmatoria – la somma verrà imputata al prezzo finale di vendita. Nel caso in cui, invece, il contratto di compravendita non venga concluso, indipendentemente dall’inadempimento, il promittente venditore sarà sempre tenuto a restituire tale somma a vantaggio del promissario acquirente.
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Deposit or down payment: what are the differences?
We often hear about deposits and down payments, and sometimes the two terms are used interchangeably, but this is not the case. Let’s take a brief look at the legal differences.
The confirmation deposit is governed by Article 1385 of the Civil Code and represents a guarantee for the fulfillment of the contract. With the deposit, the person who paid it, in the event of default on the obligation to conclude the sales contract, will allow the promissory seller, i.e., the person who received it, to retain it permanently. If, on the other hand, it is the person who received it, i.e., the promissory seller, who fails to fulfill their obligations, they must release twice the amount of the deposit to the non-defaulting promissory buyer.
As regards the object of the confirmation deposit, it may consist of a sum of money or a quantity of fungible goods. It is considered that the confirmation deposit may also be made by means of a bank check, in which case its effect is completed at the time of collection of the sum it represents and, therefore, subject to successful completion, it being the responsibility of the recipient of the check, after accepting delivery, to cash it; it follows that the behavior of the recipient, who fails to cash the check and retains it in his possession, is contrary to fairness and good faith, so as to prevent him from attributing the failure to cash the check to the other party’s non-performance, as well as from withdrawing from the contract, to which the deposit is ancillary, or from raising the exception of non-performance (Cass. No. 10366 of March 31, 2022). On the other hand, a money order cannot be used as a confirmation deposit, as it is a promise to pay.
In other words, the confirmation deposit covers the damage resulting from the withdrawal that the party was forced to undertake due to the other party’s breach. On this point, case law has specified that the non-breaching party who, having paid the deposit, withdraws from the contract due to the other party’s breach and requests double payment, pursuant to Article 1385, second paragraph, of the Civil Code, accepts this sum as full compensation for the damage resulting from the breach and cannot, therefore, claim further and greater damages, even in the form of monetary revaluation of the deposit itself.
What happens, however, if the sum advanced by the prospective buyer is in the nature of a deposit? The sum given by the prospective buyer as a deposit to the prospective seller is always an advance on the price and, therefore, if the contract of sale is concluded – as with the confirmation deposit – the sum will be credited to the final sale price. If, on the other hand, the contract of sale is not concluded, regardless of the breach, the promissory seller will always be required to return this sum to the promissory buyer.
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