La normativa in materia di certificazione energetica degli edifici è contenuta nel D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, che ha attuato la Dir. 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia.
Tale normativa è stata successivamente integrata, modificata ed attuata con una serie di interventi.
In particolare, in ordine all’obbligo di allegazione dell’attestato di prestazione energetica (APE) si prevede una sanzione amministrativa pecuniaria – e, dunque, non più la nullità – per la mancata allegazione dell’APE nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei contratti di locazione di edifici (non di singole unità).
Non essendo più prevista la nullità per la mancata allegazione, il Notaio, innanzi alla richiesta di ricevimento dell’atto senza la consegna e la relativa allegazione dell’APE, è obbligato a ricevere l’atto. A tal uopo, è opportuno che il pubblico ufficiale, con apposita clausola, renda edotte le parti sulla circostanza che la mancata allegazione dell’attestato di prestazione energetica è suscettiva di sanzione amministrativa pecuniaria che le parti dovrebbero pagare in solido tra loro (da euro 3.000 a euro 18.000).
Il D.L. n. 145/2013 ha introdotto una nuova ipotesi di conferma di atto nullo, relativamente agli atti stipulati nel periodo di vigenza della L. 3 agosto 2013, n. 90 che sanzionava con la nullità l’atto nel caso di mancata allegazione dell’APE (periodo compreso dal 4 agosto al 23 dicembre 2013). La conferma deve avvenire previa “richiesta” di una delle parti o di un suo avente causa, dalla quale emerga la volontà di confermare l’atto privo di allegazione, presumibilmente (la norma non lo specifica) da formalizzarsi con atto pubblico o scrittura privata autenticata. Ciò consente di applicare la sanzione amministrativa in luogo della nullità dell’atto. È esclusa la possibilità della sanatoria per tutti quegli atti la cui nullità sia stata già dichiarata con sentenza passata in giudicato.
Quanto sin qui esposto è relativo all’obbligo di allegazione, mentre resta fermo, in occasione di tutti i trasferimenti citati, l’obbligo di dotazione: il D.L. n. 63/2013, come convertito, ha previsto al comma 1 dell’art. 6, L. n. 192/2005 l’obbligo di dotazione dell’APE per i nuovi edifici e per quelli oggetto di ristrutturazione importante, a carico del costruttore o committente; per gli edifici esistenti tale obbligo è a carico del proprietario o del locatore. In entrambi casi, è prevista la sanzione amministrativa pecuniaria.
Pertanto, volendo riassumere quanto innanzi enunciato:
1) vi è un obbligo di dotazione e di consegna per i casi di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o di singole unità immobiliari;
2) vi è, invece, un obbligo di allegazione per i contratti di compravendita immobiliare, per gli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e per i nuovi contratti di locazione di edifici. Si noti, inoltre, che il DL. n. 145/2013 ha disposto la previsione di apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla prestazione energetica degli edifici nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggette a registrazione.
Restano esclusi dall’obbligo di dotazione (e di consegna ed allegazione, per conseguenza): a) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati; b) i fabbricati industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; c) i fabbricati agricoli non residenziali, sprovvisti di impianti di climatizzazione per riscaldamento o condizionamento: d) gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’art. 3, D.PR. 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depor siti, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, salvo per porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica, e) gli edifici in cui non è necessario garantire un comfort abitativo; f) gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose, g) i ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile; h) i fabbricati “al grezzo” purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile.
In particolare, le linee Guida Nazionali per la certificazione energetica, nel testo da modificato con D.M. 19 giugno 2015 fanno riferimento agli immobili venduti nello stato di “scheletro strutturale’, cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell’involucro edilizio – agli immobili venduti “al rustico”, cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici. Si ritengono esclusi: i) gli edifici “marginali” ossia gli edifici che non comportano un consumo energetico in relazione alle loro caratteristiche tipologiche e/o funzionali (ad esempio: legnaie, ricoveri attrezzi); 1) gli edifici inagibili o comunque non utilizzabili in nessun modo e che, come tali, non comportino un consumo energetico m) i manufatti, comunque, non riconducibili alla definizione di edificio dettata dall’art. 2, lett. a), D.Lgs. n. 192/2005 (ad esempio: una piscina, una serra non realizzata con strutture edilizie, ecc.).
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Energy Performance Certificate in the Deed of Sale: Regulations and Consequences
The regulations regarding energy certification of buildings are contained in Legislative Decree No. 192 of August 19, 2005, which implemented Directive 2002/91/EC on the energy performance of buildings.
This regulation has subsequently been supplemented, amended, and implemented with a series of measures.
Specifically, regarding the obligation to attach an Energy Performance Certificate (EPC), a fine is imposed—and, therefore, no longer invalidity—for failure to attach an EPC to real estate sales contracts, deeds of transfer of real estate for consideration, and rental agreements for buildings (not individual units).
Since nullity is no longer provided for failure to attach the Energy Performance Certificate, the Notary is obliged to accept the deed upon request for receipt without delivery and attachment of the Energy Performance Certificate. To this end, it is appropriate for the public official, through a specific clause, to inform the parties that failure to attach the Energy Performance Certificate is subject to an administrative fine that the parties must jointly pay (ranging from €3,000 to €18,000).
Legislative Decree no. 145/2013 introduced a new possibility for confirmation of nullity of the deed, relating to deeds executed during the period of validity of Law no. 90 of August 3, 2013, which sanctioned nullity of the deed in the event of failure to attach the Energy Performance Certificate (period from August 4 to December 23, 2013). Confirmation must occur upon “request” from one of the parties or their legal successors, indicating the intention to confirm the deed without attachments, presumably (the law does not specify) to be formalized with a public deed or authenticated private agreement. This allows for the application of an administrative penalty in lieu of nullity. The possibility of regularization is excluded for all deeds whose nullity has already been declared by a final judgment.
The above concerns the obligation to attach the attachments, while the obligation to provide them remains in place for all the aforementioned transfers: Legislative Decree no. 63/2013, as converted, established in paragraph 1 of art. 6 of Law no. 192/2005 the obligation to provide the APE for new buildings and those undergoing major renovations, the responsibility of the builder or client; for existing buildings, this obligation is the responsibility of the owner or landlord. In both cases, an administrative fine is applicable.
Therefore, to summarize the above:
1) There is an obligation to provide and deliver documentation for sales, free transfers of properties, or new leases of buildings or individual real estate units;
2) There is, however, an obligation to attach documentation for real estate sales contracts, deeds of transfer of properties for consideration, and new leases of buildings. It should also be noted that Legislative Decree no. 145/2013 introduced a specific clause whereby the buyer or tenant declares having received the information and documentation, including the certificate, regarding the energy performance of buildings in real estate sales contracts, deeds of transfer of properties for consideration, and new leases of buildings or individual real estate units subject to registration.
The following are exempt from the obligation to provide documentation (and consequently, to deliver and attach documentation): a) detached buildings with a total usable area of less than 50 square meters; b) industrial and artisanal buildings where the spaces are heated for production process needs or using energy waste from the production process that cannot be otherwise used; c) non-residential agricultural buildings without air conditioning or heating systems; d) buildings not included in the categories of buildings classified based on their intended use pursuant to Article 3 of Presidential Decree No. 412 of August 26, 1993, whose standard use does not include the installation and use of technical systems, such as garages, cellars, car parks, multi-storey car parks, storage sites, and seasonal structures protecting sports facilities, except for portions possibly used for offices and similar purposes, provided they can be separated for the purposes of energy efficiency assessment; e) buildings where it is not necessary to ensure living comfort; f) buildings used as places of worship and for religious activities; g) ruins, provided this condition is expressly declared in the notarial deed; h) “unfinished” buildings, provided that this state is expressly declared in the notarial deed.
In particular, the National Guidelines for Energy Certification, as amended by Ministerial Decree June 19, 2015 refers to properties sold in their “structural skeleton” state, meaning without all external vertical walls or building envelope elements; and properties sold “unfinished,” meaning without finishes and technological systems. The following are excluded: i) “marginal” buildings, meaning buildings that do not consume energy based on their typological and/or functional characteristics (for example, woodsheds, tool sheds); 1) buildings that are uninhabitable or otherwise unusable in any way and, as such, do not consume energy; m) structures that do not, in any case, fall within the definition of a building set forth in Article 2, letter a), of Legislative Decree No. 192/2005 (for example, a swimming pool, a greenhouse not constructed with building structures, etc.).
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