Nella prassi accade molto spesso che l’acquisto di un immobile venga perfezionato ricorrendo al contratto a favore di terzo, disciplinato nel Codice civile agli articoli 1411 e seguenti; si tratta di un istituto giuridico attraverso il quale le parti di un contratto (stipulante e promittente) convengono che una prestazione venga eseguita a favore di un terzo soggetto, il beneficiario, che non è parte del contratto stesso.
La stipulazione a favore di un terzo è valida qualora lo stipulante vi abbia interesse. Il terzo, inoltre, deve accettare la prestazione affinché il contratto produca effetti nei suoi confronti; l’accettazione può essere espressa o tacita e una volta che il terzo abbia accettato il contratto diventa irrevocabile, salvo diversa pattuizione tra stipulante e promittente. Il beneficiario, accettando il beneficio, può esercitare il diritto a richiedere l’adempimento della prestazione direttamente al promittente.
Diretta conseguenza di quanto detto è che nelle ipotesi di acquisto immobiliare stipulato con “contratto a favore di terzo” il terzo consegue la titolarità dell’immobile per effetto della stipulazione.
Sul tema, è sorto un interrogativo relativamente alla possibilità o meno di beneficiare delle agevolazioni prima casa quando per l’acquisto dell’immobile si fa ricorso al contratto a favore di terzo.
L’Agenzia delle Entrate è intervenuta in materia con la risposta n. 145/2024 ove ha analizzato un caso di compravendita a favore di un terzo, un minore, e ha chiarito che, per accedere alle agevolazioni prima casa, è necessaria la dichiarazione di “voler profittare” dell’acquisto dell’immobile.
L’Agenzia delle Entrate ha evidenziato, anzitutto, che “le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione” e poi posto l’attenzione su quanto previsto dalla Nota II bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131 (Tur), in materia di agevolazioni prima casa. In tal modo l’AdE ha precisato che la ratio delle disposizioni agevolative “richiede certezza in merito all’acquisto dell’immobile in capo al soggetto che deve dichiarare di possedere i requisiti e di essere nelle condizioni previste per fruire dell’agevolazione fin dalla stipula dell’atto, assumendone i relativi obblighi”.
Nello specifico, nel caso di acquisto da parte di minori, l’agevolazione prima casa spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato, in presenza di tutti i requisiti previsti.
Di conseguenza, nel caso in cui il terzo sia un minore, le dichiarazioni da rendere per beneficiare delle agevolazioni prima casa possono essere rese per conto del minore dal genitore esercente la responsabilità genitoriale sul figlio, in qualità di legale rappresentante dello stesso.
Come sopra detto, il terzo deve accettare la prestazione e, dunque, fino a quando il terzo non dichiari di “volerne profittare” l’acquisto non è definitivo, essendo suscettibile di revoca o modifica da parte dello stipulante o di rifiuto da parte del terzo.
Sul punto, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che, ai sensi del secondo comma del citato articolo 1411 del Codice civile, “la dichiarazione del terzo di volerne profittare consolida l’acquisto in suo favore, impedendone la revoca o la modifica da parte dello stipulante” e ha sottolineato che “solo in tale circostanza, verificandosi la definitività dell’acquisto da parte del terzo, che con la dichiarazione di adesione rende irrevocabile/immodificabile l’acquisto, sussistono i presupposti per l’applicazione dell’agevolazione”.
In sintesi, si può beneficiare delle agevolazioni prima casa anche nel caso in cui l’acquisto dell’immobile sia perfezionato attraverso il contratto a favore di terzo e qualora il terzo intenda fruire delle agevolazioni prima casa deve rendere, contestualmente alle dichiarazioni di cui alla citata Nota II bis, anche la dichiarazione di “voler profittare” della stipulazione in proprio favore, in modo da rendere definitivo l’acquisto.
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First home benefits and third party contract
In practice, it often happens that the purchase of a property is perfected by resorting to a contract in favor of a third party, regulated in the Civil Code in articles 1411 and following; this is a legal institution through which the parties to a contract (stipulator and promisor) agree that a service is performed in favor of a third party, the beneficiary, who is not a party to the contract itself.
The stipulation in favor of a third party is valid if the stipulator has an interest in it. Furthermore, the third party must accept the service for the contract to produce effects on him; acceptance can be express or tacit and once the third party has accepted the contract it becomes irrevocable, unless otherwise agreed between the stipulator and the promisor. The beneficiary, accepting the benefit, can exercise the right to request the fulfillment of the service directly from the promisor.
A direct consequence of what has been said is that in the cases of real estate purchase stipulated with a “contract in favor of a third party”, the third party obtains ownership of the property as a result of the stipulation.
On this topic, a question arose regarding whether or not it is possible to benefit from first-time home concessions when the purchase of the property is made using a contract in favor of a third party.
The Revenue Agency intervened on the matter with response no. 145/2024 where it analyzed a case of sale in favor of a third party, a minor, and clarified that, in order to access first-time home concessions, a declaration of “desire to benefit” from the purchase of the property is required.
The Revenue Agency highlighted, first of all, that “the rules that establish exemptions or concessions are strictly interpreted” and then drew attention to the provisions of Note II bis placed at the bottom of Article 1 of the Tariff, Part One, attached to the Presidential Decree of 26 April 1986, no. 131 (Tur), regarding first-time home concessions. In this way, the AdE has specified that the rationale of the facilitating provisions “requires certainty regarding the purchase of the property by the person who must declare that they possess the requirements and are in the conditions required to benefit from the facilitation from the moment of signing the deed, assuming the related obligations”.
Specifically, in the case of purchase by minors, the first home facilitation is also applicable if the property is purchased by a non-emancipated minor, in the presence of all the required requirements.
Consequently, in the case in which the third party is a minor, the declarations to be made to benefit from the first home facilitations can be made on behalf of the minor by the parent exercising parental responsibility over the child, in the capacity of legal representative of the latter.
As stated above, the third party must accept the service and, therefore, until the third party declares that they “want to benefit from it”, the purchase is not definitive, being susceptible to revocation or modification by the stipulator or refusal by the third party.
On this point, the Revenue Agency has underlined that, pursuant to the second paragraph of the aforementioned Article 1411 of the Civil Code, “the declaration of the third party of wanting to benefit from it consolidates the purchase in his favor, preventing its revocation or modification by the stipulator” and has underlined that “only in this circumstance, verifying the finality of the purchase by the third party, who with the declaration of adhesion makes the purchase irrevocable/unchangeable, the conditions for the application of the relief exist”.
In summary, it is possible to benefit from the first home relief even if the purchase of the property is perfected through the contract in favor of a third party and if the third party intends to benefit from the first home relief, he must make, at the same time as the declarations referred to in the aforementioned Note II bis, also the declaration of “wanting to benefit from” the stipulation in his favor, in order to make the purchase definitive.
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