Il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza amplia e rende operativa la tutela in favore dell’acquirente di immobile da costruire. Vediamo insieme le novità introdotte.
Il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza
Al fine di approntare una tutela più estesa e più efficace in favore dell’acquirente di immobile da costruire, è recentemente intervenuto il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza – introdotto dal D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 ed entrato in vigore a partire dal 16 marzo 2019 – che integra e rende operative le garanzie già previste dalla legge sull’acquisto di immobili da costruire (D.Lgs. 122/2005 c.d. TAIC).
Il rischio che si intende tutelare è il seguente: che l’acquirente (persona fisica) che stipula un contratto (anche di leasing) con effetto traslativo non immediato della proprietà (o di diritto reale di godimento su) di un immobile in costruzione possa subire la perdita degli acconti versati per l’acquisto a causa dell’intervenuta “crisi” (fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa) dell’impresa costruttrice prima della stipula dell’atto definitivo di trasferimento.
Vediamo, allora, il sistema di tutela approntate dalla nuova legge per l’acquirente di immobile da costruire con riferimento a tutti i contratti, preliminari e definitivi, relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo edilizio (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019 (art. 5 comma 1 ter D.Lgs. 122/2005).
LA TUTELA DELL’ACQUIRENTE
In favore della parte acquirente sono previste le seguenti tutele irrinunciabili, nel senso che ogni clausola contraria è nulla e da intendersi come non apposta (art. 5 comma 1 bis D.Lgs. 122/2005), ovvero:
1) obbligo per il costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione che garantisca il rimborso, in caso di crisi della propria impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;
2) obbligo per il costruttore di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. “Polizza decennale postuma”) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.
3) obbligo per le parti di stipulare il contratto preliminare a mezzo di atto pubblico o scrittura privata autenticata, con l’intervento del notaio, che dovrà verificare ed attestare la correttezza e conformità della fideiussione al modello ministeriale.
La fideiussione
In particolare, per quanto riguarda la fideiussione, la stessa deve essere conforme ad un modello ministeriale e la relativa conformità dovrà essere attestata dal notaio nell’atto. Essa ha lo scopo di garantire il rimborso delle somme versate dall’acquirente del bene futuro a titolo di acconto e nel caso di mancato rilascio della polizza decennale postuma in occasione dell’atto (definitivo) di compravendita dell’immobile.
La fideiussione sarà valida ed efficace fino a quando la compagnia assicurativa o la banca che l’ha rilasciata riceva la copia autentica dell’atto (definitivo) di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della menzionata polizza decennale postuma, di cui appresso.
La polizza decennale postuma
Il contratto definitivo di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale postuma, a garanzia del risarcimento dei danni materiali che l’immobile dovesse subire per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera.
Nel caso in cui la predetta polizza non venga consegnata dal costruttore, il notaio non può ricevere l’atto e l’acquirente, che abbia comunicato di voler recedere dal contratto, ha diritto di ottenere dalla compagnia assicurativa o dalla banca (che ha rilasciato in precedenza la fideiussione) il risarcimento di quanto dal medesimo versato in precedenza al costruttore.
Il contratto preliminare
L’obbligo di stipulare il contratto preliminare per atto pubblico o scrittura privata autenticata è previsto a pena della nullità assoluta del contratto per difetto di forma.
Numerosi sono i vantaggi dell’intervento del notaio nel preliminare, tra i quali:
- accertare preliminarmente l’inesistenza di gravami o vincoli, che possano pregiudicare il successivo acquisto;
- procedere alla successiva trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari, che ha l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di gravami o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché l’atto definitivo di compravendita intervenga nei tre anni successivi);
- possibilità di ricorrere al deposito del prezzo sul conto dedicato del Notaio.
Oltre ai requisiti base che ciascun contratto preliminare deve contenere (leggi il nostro approfondimento su “I must have del contratto preliminare”), in caso di preliminare avente ad oggetto un immobile da costruire occorrerà inserire le seguenti ulteriori indicazioni (art. 6 D.Lgs. 122/2005):
– la fideiussione e l’attestazione della sua conformità al modello ministeriale:
– la descrizione dell’immobile da edificare (con i confini e le eventuali pertinenze);
– eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
– il termine per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;
– gli estremi del permesso di costruire e l’eventuale impresa appaltatrice dei lavori;
– il capitolato dei lavori (con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto).
DISCLAIMER
Gentile utente,
gli articoli e i contenuti del sito illustrano sinteticamente tematiche giuridiche, economiche e fiscali. Le informazioni contenute nel sito hanno solo carattere esemplificativo, informativo e non hanno carattere esaustivo, né possono essere intese come espressione di un parere legale. Nessuna responsabilità derivante da un utilizzo improprio dei contenuti del sito, da eventuali modifiche intervenute nella normativa o da possibili imprecisioni, potrà essere pertanto imputata al Notaio Edoardo Del Monte o agli estensori delle pubblicazioni medesime.
Protection of the buyer of property to be built
The Business Crisis and Insolvency Code expands and makes operational the protection in favor of the buyer of property to be built. Let’s see together the new features introduced.
The Business Crisis and Insolvency Code
In order to prepare a more extensive and more effective protection in favor of the buyer of property to be built, the Business Crisis and Insolvency Code has recently intervened – introduced by Legislative Decree 12 January 2019, n. 14 and entered into force starting from 16 March 2019 – which integrates and makes operational the guarantees already provided by the law on the purchase of property to be built (Legislative Decree 122/2005 c.d. TAIC).
The risk that is intended to be protected is the following: that the buyer (natural person) who stipulates a contract (including leasing) with a non-immediate transfer effect of the ownership (or real right of enjoyment on) of a property under construction may suffer the loss of the deposits paid for the purchase due to the intervening “crisis” (bankruptcy, extraordinary administration, preventive agreement, compulsory administrative liquidation) of the construction company before the stipulation of the definitive transfer deed.
Let us see, then, the protection system set up by the new law for the buyer of a property to be built with reference to all contracts, preliminary and definitive, relating to residential buildings for which the building permit (building permit/SCIA/DIA) has been requested or presented to the Municipality starting from 16 March 2019 (art. 5 paragraph 1 ter Legislative Decree 122/2005).
BUYER PROTECTION
The following non-waivable protections are provided for the buyer, in the sense that any contrary clause is null and void and to be understood as not included (art. 5 paragraph 1 bis Legislative Decree 122/2005), namely:
1) obligation for the builder to deliver to the buyer a surety that guarantees reimbursement, in the event of a crisis in his company, of all sums paid or to be paid before the definitive transfer of ownership;
2) obligation for the builder to deliver to the buyer, at the time of transfer of ownership, a ten-year insurance policy (so-called “Posthumous Ten-Year Policy”) that guarantees compensation for material and direct damage to the property, resulting from total or partial ruin or serious construction defects.
3) obligation for the parties to stipulate the preliminary contract by means of a public deed or authenticated private deed, with the intervention of a notary, who must verify and certify the correctness and conformity of the surety bond to the ministerial model.
The surety bond
In particular, as regards the surety bond, it must conform to a ministerial model and its conformity must be certified by the notary in the deed. Its purpose is to guarantee the reimbursement of the sums paid by the purchaser of the future property as a down payment and in the event of failure to issue the ten-year posthumous policy on the occasion of the (final) deed of sale of the property.
The surety bond will be valid and effective until the insurance company or the bank that issued it receives the authenticated copy of the (final) deed of transfer of the property containing the certification of the issue of the aforementioned ten-year posthumous policy, referred to below.
The posthumous ten-year policy
The final sales contract must contain the details of the posthumous ten-year policy, to guarantee compensation for material damage that the property may suffer as a result of total or partial ruin or serious construction defects of the work.
In the event that the aforementioned policy is not delivered by the builder, the notary cannot receive the deed and the buyer, who has communicated his intention to withdraw from the contract, has the right to obtain from the insurance company or the bank (which previously issued the surety) compensation for the amount previously paid by the same to the builder.
The preliminary contract
The obligation to stipulate the preliminary contract by public deed or authenticated private writing is provided for under penalty of absolute nullity of the contract due to defect of form.
There are numerous advantages to the notary’s intervention in the preliminary contract, including:
- preliminarily ascertaining the non-existence of encumbrances or constraints, which may prejudice the subsequent purchase;
- proceed with the subsequent transcription of the preliminary contract in the real estate registers, which has the effect of protecting the buyer from the risk of encumbrances or constraints subsequent to the transcription itself (provided that the definitive deed of sale occurs within the following three years);
- possibility of resorting to the deposit of the price in the Notary’s dedicated account.
In addition to the basic requirements that each preliminary contract must contain (read our in-depth analysis on “The must-haves of the preliminary contract”), in the case of a preliminary contract concerning a property to be built, the following additional information must be included (art. 6 Legislative Decree 122/2005):
– the surety and certification of its conformity to the ministerial model:
– the description of the property to be built (with the boundaries and any appurtenances);
– any deeds of obligation, as well as the existence of mortgages or prejudicial transcriptions;
– the deadline for the execution of the works, the price and the payment methods;
– the details of the building permit and any contractor for the works;
– the specifications of the works (with the characteristics of the materials and the project documents).
DISCLAIMER
Dear user,
the articles and contents of the site briefly illustrate legal, economic and fiscal issues. The information contained in the site is for illustrative and informative purposes only and is not exhaustive, nor can it be considered as an expression of legal opinion. No liability arising from improper use of the contents of the site, from any changes in the legislation or from possible inaccuracies, may therefore be attributed to Notary Edoardo Del Monte or to the authors of the publications themselves.
