Il deposito del prezzo sul conto dedicato del Notaio

Il deposito del prezzo sul conto dedicato del Notaio offre un vantaggio ed una tutela per chi acquista e per chi vende, oltre a tanti altri utilizzi da non perdere…

DEPOSITO DEL PREZZO PRESSO IL NOTAIO NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

Con la legge sulla concorrenza (legge n. 124/2017, articolo 1, commi 63 e segg.) il legislatore ha previsto che, se ne sia “richiesto da almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito”, il Notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo fino a quando non sia eseguita la formalità della trascrizione dell’atto di compravendita. Grazie alla trascrizione, infatti, si ha la certezza che l’acquisto si è perfezionato senza subire gravami pregiudizievoli.

Chi compra un immobile, infatti, si vede esposto al rischio che, nelle more tra la data della stipula e la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari, subentri un gravame inaspettato (un’ipoteca o un pignoramento, un sequestro, una domanda giudiziale, ecc.) a carico del venditore. Di solito il rischio è minimo perché il Notaio procede alla trascrizione dell’atto in tempi molto rapidi, ma, in ogni caso, il deposito del prezzo praticamente azzera questo rischio.

È consigliabile, ai fini del rispetto dei principi di correttezza e buona fede nelle trattative tra le parti e nei rapporti con il Notaio, che la volontà di esercitare tale facoltà venga manifestata in tempo utile e possibilmente sin della proposta di acquisto. 

VANTAGGI DEL DEPOSITO PRESSO IL CONTO DEDICATO DEL NOTAIO 

Le somme costituenti il prezzo saranno versate direttamente su un conto corrente dedicato del Notaio appositamente acceso in banca con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013” con i seguenti vantaggi:

• SICUREZZA. Le somme depositate sul conto dedicato del Notaio sono assolutamente al sicuro sia perché sono separate dal patrimonio del Notaio (non entrano né nella sua successione né nel suo regime patrimoniale), sia perché sono impignorabili da chiunque.
• MAGGIORE TUTELA ANCHE PER IL VENDITORE. Il deposito del prezzo garantisce il corretto e sicuro perfezionamento del trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore, il quale incasserà le somme dopo qualche giorno, ma senza alcun rischio in ordine all’effettivo incasso in quanto è lo stesso Notaio a curare il trasferimento del denaro  (si pensi anche al caso di acquirente estero, o al caso di apposizione di una condizione o termine per il pagamento).
• SUPPORTO PER LE PMI. Gli interessi attivi che maturano sul conto dedicato non vengono percepiti dal Notaio, ma vengono utilizzati per finanziare le piccole e medie imprese italiane (leggi anche il nostro approfondimento sul Rilancio delle imprese).

POSSIBILI ULTERIORI UTILIZZI DEL DEPOSITO PRESSO IL NOTAIO

Oltre che per l’acquisto di un bene libero da trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli, il deposito del prezzo sul conto dedicato del notaio può servire a realizzare ulteriori interessi dei contraenti, vediamo alcuni casi: 

• immobile da acquistare gravato da PRECEDENTE PIGNORAMENTO O IPOTECA: il prezzo depositato verrà svincolato in favore del venditore solo all’avvenuta cancellazione di dette formalità pregresse.
• bene immobile soggetto a PRELAZIONE LEGALE: il prezzo depositato verrà svincolato in favore del venditore solo quando sarà venuta meno la possibilità di esercitare il diritto di prelazione legale (cfr. il nostro approfondimento sul diritto di prelazione).
• immobile NON AGIBILE: il prezzo depositato verrà svincolato in favore del venditore solo ad avvenuto perfezionamento della procedimento di segnalazione certificata di agibilità.
• bene immobile ancora NON LIBERATO DAL VENDITORE: il prezzo depositato verrà svincolato in favore del venditore solo ad avvenuta consegna dell’immobile all’acquirente libero da persone e cose.
• immobile con debiti per ONERI CONDOMINIALI NON SALDATI a carico del venditore: al fine di garantire l’acquirente che potrebbe essere chiamato a rispondere di tali spese ex art. 63 disp. att. c.c. possono essere depositate presso il notaio le somme necessarie a coprire tali spese.
• edificio in fase di COSTRUZIONE: il deposito del prezzo sul conto dedicato del Notaio (a tutela dell’acquirente) sarà utilizzato al fine di cancellare l’ipoteca sullo stesso, accertata l’inesistenza di altre formalità pregiudizievoli e, dopo la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari, e la somma residua del deposito sarà svincolata in favore del costruttore. La stessa modalità nel caso in cui l’acquirente richieda un prestito bancario per il pagamento del prezzo dell’immobile al costruttore-venditore, con la differenza che, in questo caso, sarà la banca ad effettuare il versamento nel conto deposito presso il Notaio.
• iscrizione di un’IPOTECA DI PRIMO GRADO (la somma sarà svincolata quando sia dimostrato che l’ipoteca è iscritta ed è prima in grado; è la prassi del “deposito cauzionale” che quotidianamente si osserva in materia di mutui fondiari e ipotecari). 
• PAGAMENTO DI IMPOSTE che potranno essere accertate e liquidate a carico del venditore, che sarebbero garantite da privilegio sull’immobile (es. le ipotesi di rivendita infraquinquennale della c.d. prima casa senza riacquisto entro l’anno successivo).
• sopravvenienze passive a carico del venditore di azienda o il pagamento di debiti garantiti da ipoteca e la cancellazione di ipoteche. 
• corresponsione di tutta o parte del prezzo in attesa delle necessarie VERIFICHE disposte nell’interesse delle parti. 
• pagamento al c.d. “CONSOLIDAMENTO” dell’ipoteca, ossia alla scadenza del tempo necessario a che un’ipoteca si consolidi senza che siano esperite azioni revocatorie ordinarie o fallimentari. 

LE TIPOLOGIE DI DEPOSITO SUL CONTO DEDICATO DEL NOTAIO

L’art.1 comma 63, come modificato dalla Legge 4 agosto 2017, n. 124, contempla distintamente tre tipologie di deposito di somme sul conto corrente dedicato:

• la lettera a), prevede il deposito obbligatorio di imposte, tasse, anticipazioni e onorario notarile e, in generale, di tutte le somme da pagare al notaio in relazione all’attività dallo stesso prestata, a titolo di anticipazione di imposte e tasse per le quali lo stesso notaio sia responsabile d’imposta, ovvero sostituto d’imposta.
• la lettera c), prevede il deposito volontario sul conto dedicato del notaio e non imposto in relazione al saldo.
• ed infine, la lettera b), prevede il deposito ugualmente volontario e non imposto, a carattere prettamente fiduciario di tutte le somme affidate al notaio e soggette ad annotazione nel registro somme e valori (di cui alla legge n. 64 del 1934). 

Tale ultima previsione rappresenta un’apertura importante: infatti, tutte le somme che le parti decidessero di affidare al Notaio godrebbero della importante tutela data dalla segregazione del conto corrente dedicato, importante garanzia di facile distinzione delle somme e recupero delle stesse per le ipotesi di accadimenti straordinari e imprevedibili. 

MODALITÀ’ DI VERSAMENTO DEL DEPOSITO 

I versamenti sul conto dedicato del Notaio devono avvenire esclusivamente mediante assegno circolare non trasferibile, oppure con bonifico bancario eseguito alcuni giorni prima della stipula dell’atto, in modo che il giorno dell’atto la somma risulti già accreditata sul conto corrente bancario dedicato del notaio. In caso contrario, l’atto dovrà essere rinviato in attesa dell’accredito definitivo del bonifico.

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Le considerazioni sopra svolte, in conclusione, dimostrano come il deposito del prezzo presso il Notaio rappresenti uno strumento negoziale utile a contemperare gli interessi delle parti per il periodo in cui, a causa dell’incertezza di determinati eventi, sia anche incerta l’individuazione del soggetto avente diritto alla consegna della somma depositata.  In questo caso, dunque, il compito del Notaio non si esaurisce con la stipula dell’atto e l’esecuzione degli adempimenti, ma si estende, garantendola, all’intera operazione negoziale. Per esaminare ulteriori utilizzi del deposito presso il Notaio contatta lo Studio.

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Deposit of the price on the Notary’s dedicated account

Depositing the price in the Notary’s dedicated account offers an advantage and protection for those who buy and those who sell, in addition to many other uses not to be missed…

DEPOSIT OF THE PRICE WITH THE NOTARY IN REAL ESTATE SALES

With the law on competition (law no. 124/2017, article 1, paragraphs 63 and following), the legislator has established that, if “requested by at least one of the parties and in accordance with the expressly conferred assignment”, the Notary must keep the balance of the price in deposit until the formality of the transcription of the deed of sale is carried out. Thanks to the transcription, in fact, there is the certainty that the purchase has been perfected without suffering prejudicial burdens.

In fact, anyone who buys a property is exposed to the risk that, in the delay between the date of the stipulation and the transcription of the deed in the land registers, an unexpected burden (a mortgage or a foreclosure, a seizure, a legal claim, etc.) may arise against the seller. Usually the risk is minimal because the Notary proceeds with the transcription of the deed very quickly, but, in any case, the deposit of the price practically eliminates this risk.

It is advisable, for the purposes of compliance with the principles of correctness and good faith in negotiations between the parties and in relations with the Notary, that the will to exercise this right be expressed in good time and possibly as early as the purchase proposal.

ADVANTAGES OF DEPOSIT IN THE NOTARY’S DEDICATED ACCOUNT

The sums constituting the price will be paid directly into a dedicated current account of the Notary specifically opened in the bank with the destination of “dedicated account pursuant to Law 147/2013” with the following advantages:

• SAFETY. The sums deposited in the Notary’s dedicated account are absolutely safe both because they are separate from the Notary’s assets (they do not enter into his succession or his patrimonial regime), and because they cannot be seized by anyone.
• GREATER PROTECTION FOR THE SELLER TOO. The deposit of the price guarantees the correct and safe completion of the transfer of money from the buyer to the seller, who will collect the sums after a few days, but without any risk in terms of the actual collection as it is the Notary himself who takes care of the transfer of money (also consider the case of a foreign buyer, or the case of affixing a condition or term for payment).
• SUPPORT FOR SMES. The active interests that accrue on the dedicated account are not collected by the Notary, but are used to finance small and medium-sized Italian businesses (also read our in-depth analysis on the Relaunch of Businesses).

POSSIBLE FURTHER USES OF THE DEPOSIT WITH THE NOTARY

In addition to the purchase of a property free from prejudicial transcriptions and/or registrations, the deposit of the price on the dedicated account of the notary can serve to realize further interests of the contractors, let’s see some cases:

• property to be purchased encumbered by PREVIOUS SEIZURE OR MORTGAGE: the deposited price will be released in favor of the seller only upon cancellation of said previous formalities.
  property subject to LEGAL PRE-EMPTION: the deposited price will be released in favor of the seller only when the possibility of exercising the legal right of pre-emption has ceased (see our in-depth analysis on the right of pre-emption).
• property NOT HABITABLE: the deposited price will be released in favor of the seller only upon completion of the certified notification of habitability procedure.
• property NOT YET RELEASED BY THE SELLER: the deposited price will be released in favor of the seller only upon delivery of the property to the buyer free of people and things.
• property with debts for UNPAID CONDOMINIUM CHARGES payable by the seller: in order to guarantee the buyer who could be called to answer for such expenses pursuant to art. 63 implementing provisions c.c. the sums necessary to cover such expenses may be deposited with the notary.
• building under CONSTRUCTION: the deposit of the price in the dedicated account of the Notary (for the protection of the buyer) will be used to cancel the mortgage on the same, having ascertained the non-existence of other prejudicial formalities and, after the transcription of the deed in the real estate registers, and the residual sum of the deposit will be released in favor of the builder.
• The same procedure in the event that the buyer requests a bank loan for the payment of the price of the property to the builder-seller, with the difference that, in this case, it will be the bank that will make the payment into the deposit account with the Notary.
• registration of a FIRST DEGREE MORTGAGE (the sum will be released when it is demonstrated that the mortgage is registered and is first in degree; this is the practice of the “security deposit” that is observed daily in the matter of land and mortgage loans).
• PAYMENT OF TAXES that can be assessed and liquidated by the seller, which would be guaranteed by a lien on the property (e.g. the hypotheses of resale within five years of the so-called first home without repurchase within the following year).
• contingent liabilities charged to the seller of a company or the payment of debts guaranteed by mortgage and the cancellation of mortgages.
• payment of all or part of the price pending the necessary VERIFICATIONS arranged in the interest of the parties.
• payment upon the so-called “CONSOLIDATION” of the mortgage, i.e. upon expiry of the time necessary for a mortgage to consolidate without ordinary or bankruptcy revocatory actions being taken.

TYPES OF DEPOSIT IN THE NOTARY’S DEDICATED ACCOUNT

Article 1 paragraph 63, as amended by Law 4 August 2017, n. 124, provides for three distinct types of deposit of sums in the dedicated current account:

• letter a), provides for the mandatory deposit of taxes, fees, advances and notary fees and, in general, of all sums to be paid to the notary in relation to the activity performed by the notary, as an advance payment of taxes and duties for which the notary is responsible for the tax, or a tax substitute.
• letter c), provides for the voluntary deposit in the notary’s dedicated account and not imposed in relation to the balance.
• and finally, letter b), provides for the equally voluntary and not imposed deposit, of a purely fiduciary nature, of all sums entrusted to the notary and subject to annotation in the register of sums and values ​​(pursuant to Law no. 64 of 1934).

This last provision represents an important opening: in fact, all the sums that the parties decide to entrust to the Notary would enjoy the important protection given by the segregation of the dedicated current account, an important guarantee of easy distinction of the sums and recovery of the same in the event of extraordinary and unforeseeable events.

METHOD OF PAYMENT OF THE DEPOSIT

Payments to the Notary’s dedicated account must be made exclusively by non-transferable bank check, or by bank transfer executed a few days before the signing of the deed, so that on the day of the deed the sum is already credited to the notary’s dedicated bank account. Otherwise, the deed must be postponed pending the definitive crediting of the transfer.

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The considerations made above, in conclusion, demonstrate how the deposit of the price at the Notary represents a useful negotiating tool to reconcile the interests of the parties for the period in which, due to the uncertainty of certain events, the identification of the person entitled to the delivery of the deposited sum is also uncertain. In this case, therefore, the task of the Notary does not end with the stipulation of the deed and the execution of the obligations, but extends, guaranteeing it, to the entire negotiating operation. To examine further uses of the deposit at the Notary, contact the Firm.

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