L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale di godimento) a titolo originario, che deriva dal possesso continuato del bene per un determinato periodo di tempo. Il possesso deve essere continuo, ininterrotto e pacifico. La ragione per la quale il legislatore ha previsto un tale modo di acquisto a titolo originario dei diritti reali deve essere rinvenuto nella necessità di rendere certa la proprietà.
Per quanto riguarda il tempo necessario ai fini dell’usucapione dei beni immobili occorre il possesso continuato per 20 anni (art. 1158 cod. civ.). Vi è, tuttavia, l’ipotesi legislativamente prevista della c.d. usucapione abbreviata che ricorre nel caso in cui colui che acquisti un immobile da chi non è proprietario, lo faccia in buona fede (ignorando di ledere l’altrui diritto), in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto: in tal caso l’acquirente compie l’usucapione dell’immobile in suo favore con il decorso di 10 anni dalla data della trascrizione.
Nella prassi, spesso si pone il problema di accertare l’intervenuta usucapione e per farlo si possono usare, sicuramente, due modalità. Anzitutto, l’avvenuta usucapione può essere dichiarata con una sentenza del giudice che sarà trascritta ai sensi dell’art. 2651 cod. civ.,: in tal caso, quindi, bisogna instaurare una causa contro il formale proprietario e fornire tutte le prove necessarie; altra modo è quello di avviare un procedimento di mediazione e il relativo accordo sarà trascritto ai sensi dell’art. 2643, numero 12 bis, cod. civ.
Una questione che si è posta nella prassi è quella relativa alla possibilità di trascrivere il negozio di accertamento dell’intervenuto acquisto dell’usucapione concluso tra privati, in assenza di mediazione. Per rispondere a tale interrogativo è utile riassumere le posizioni della giurisprudenza e della dottrina.
Una nota sentenza del Tribunale di Milano (ordinanza n. 11046 del 20 dicembre 2022) nega l’applicazione analogica dell’articolo 2643, numero 12 bis, in merito alla trascrizione degli accordi di mediazione di accertamento dell’usucapione anche a quelli che sono gli accordi privati di accertamento dell’intervenuto acquisto per usucapione conclusi in assenza di mediazione. Secondo il Tribunale di Milano l’articolo 2643, numero 12 bis, rappresenta un’eccezione rispetto al più generale principio di cui all’articolo 2651 del Codice Civile relativo alla trascrizione delle sentenze di accertamento dell’intervenuto acquisto a titolo di usucapione e proprio per questo, stante la sua eccezionalità, non sarebbe suscettibile l’interpretazione analogica anche al caso degli accordi conclusi, in assenza di mediazione, tra privati e relativi all’accertamento dell’intervenuto acquisto per usucapione. Non la pensa così il Tribunale di Lucca che, con la sentenza n. 2084 del 6 novembre 2020, ha affermato invece la trascrivibilità anche dei negozi privati, conclusi in assenza di mediazione, finalizzati all’accertamento dell’intervenuto acquisto a titolo di usucapione. La ratio della norma troverebbe infatti il suo fondamento nella volontà di deflazionare il carico giudiziario, ratio che sarebbe rinvenibile non solo nell’accordo di mediazione per cui vi è la norma che ne prevede espressamente la trascrizione, ma anche nel caso di accordo privato concluso appunto dai soggetti interessati in assenza di mediazione, relativo all’accertamento di un intervenuto acquisto per usucapione.
La dottrina notarile sostiene questo secondo orientamento, per cui stante la medesima ratio anche dell’accordo concluso dai privati in assenza di mediazione, e stante il fatto che in entrambi i casi (sia alla mediazione, sia nell’’accordo concluso in assenza di mediazione) è rinvenibile il carattere privato dell’accordo medesimo, ecco che si dovrebbe concludere nel senso dell’ammissibilità e della legittimità della trascrizione dell’accordo concluso tra privati circa l’accertamento dell’intervenuto acquisto a titolo di usucapione.
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Transcriptibility of the transaction ascertaining usucpation
Usucpation is a way of acquiring ownership (or other right in rem of enjoyment) by original title, which results from the continued possession of the property for a certain period of time. Possession must be continuous, uninterrupted and peaceful. The reason why the legislature envisaged such a mode of acquisition of rights in rem by original title must be found in the need to make ownership certain.
As regards the time required for the usucaption of real property, continuous possession for 20 years is required (Art. 1158 of the Civil Code). There is, however, the legislative hypothesis of the so-called abbreviated usucaption, which occurs when a person who purchases real estate from a non-proprietor does so in good faith (unaware of damaging another person’s right), by virtue of a title that is capable of transferring ownership and that is duly transcribed: in this case, the purchaser usurps the real estate in his favour with the lapse of 10 years from the date of transcription.
In practice, the problem of ascertaining the intervening usucapisation often arises and two methods can be used to do so. First of all, usucaption may be declared by a judge’s ruling that will be transcribed pursuant to Article 2651 of the Italian Civil Code: in this case, therefore, it is necessary to file a lawsuit against the formal owner and provide all the necessary evidence; another way is to initiate mediation proceedings and the relevant agreement will be transcribed pursuant to Article 2643, number 12 bis, of the Italian Civil Code.
A question that has arisen in practice is that of the possibility of transcribing the transaction ascertaining the acquisition of the usucaption concluded between private parties in the absence of mediation. To answer this question it is useful to summarise the positions of case law and doctrine.
A well-known judgment of the Court of Milan (Ordinance No. 11046 of 20 December 2022) denies the analogical application of article 2643, number 12 bis, concerning the transcription of mediation agreements to ascertain the usucaption also to private agreements to ascertain the intervening acquisition by usucaption concluded in the absence of mediation. According to the Court of Milan, Article 2643, number 12 bis, is an exception to the more general principle set forth in Article 2651 of the Civil Code concerning the transcription of judgments ascertaining the intervening acquisition by way of usucapion and precisely for this reason, given its exceptionality, it would not be susceptible to analogical interpretation also in the case of agreements concluded, in the absence of mediation, between private parties and relating to the ascertainment of the intervening acquisition by way of usucapion. This is not the opinion of the Court of Lucca, which, with judgment No. 2084 of 6 November 2020, affirmed instead the transcriptibility also of private negotiations, concluded in the absence of mediation, aimed at ascertaining the intervening acquisition by way of usucapion. The rationale of the rule would in fact be based on the desire to reduce the judicial burden, a rationale that would be found not only in the mediation agreement, for which the rule expressly provides for its transcription, but also in the case of a private agreement concluded by the parties concerned in the absence of mediation, relating to the ascertainment of an intervening acquisition by usucapion.
The notarial doctrine supports this second approach, whereby, given the same rationale for the agreement concluded by private parties in the absence of mediation, and given the fact that in both cases (both at mediation and in the agreement concluded in the absence of mediation) the private nature of the agreement is discernible, the conclusion should be that the transcription of the agreement concluded between private parties on the ascertainment of the intervening acquisition by usucapion is admissible and legitimate.
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