Dal 1° gennaio 2024 il corrispettivo della costituzione a titolo oneroso di un diritto di usufrutto è tassato per intero in sede di dichiarazione dei redditi del venditore, ai sensi del nuovo art. 67 comma 1 lettera h) del TUIR che lo inquadra tra i “redditi diversi”.
Diretta conseguenza di quanto detto è che la tassazione dei citati corrispettivi è molto più onerosa, non essendo gli stessi tassati in sede di plusvalenza ma di redditi diversi.
Tale novità normativa riguarda ogni costituzione a titolo oneroso di diritti reali di godimento: usufrutto, abitazione, enfiteusi, superficie, servitù.
Sono, invece, esclusi dall’applicazione della norma suddetta gli atti a titolo gratuito e gli atti onerosi in cui si aliena un diritto di cui si è già titolari.
Nella prassi è sorto un dubbio applicativo relativo all’applicabilità o meno di tale normativa all’ipotesi di vendita contestuale di usufrutto e nuda proprietà. L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 133/2025) ha chiarito che la normativa fiscale in oggetto si applica anche al caso della vendita contestuale a un soggetto del diritto di usufrutto e ad un altro soggetto della nuda proprietà. Un caso comune si ha nell’ipotesi in cui i genitori acquistano il diritto di usufrutto su un bene e il figlio acquista sullo stesse bene il diritto di nuda proprietà.
I principi fatti propri dall’Agenzia delle Entrate nella suddetta risposta a interpello sono conformi a quelli sanciti dalla Corte di Cassazione in alcune decisioni. In particolare, la Suprema Corte con ordinanza 15 marzo 2021, n. 7154, concernente l’applicazione delle imposte ipo-catastali, nell’ipotesi in cui con un solo atto siano stati trasferiti a soggetti diversi la nuda proprietà e l’usufrutto di un unico cespite, ha affermato che «non è possibile ravvisare alcuna necessaria concatenazione di carattere obiettivo tra la vendita del diritto di nuda proprietà ed il contestuale trasferimento del diritto di usufrutto a due beneficiari diversi, bensì una connessione derivante esclusivamente dalla volontà delle parti, con conseguente autonoma tassazione delle disposizioni costituenti il negozio» e che la circostanza che «con i due trasferimenti di diritti reali del medesimo cespite si sia attuato il trasferimento a terzi di tutti i diritti inerenti alla proprietà non fa venir meno, […], l’autonomia sul piano causale di ciascuna cessione, quantunque tra loro siano collegate dalla causa complessiva dell’operazione».
Analogamente, la Suprema Corte, con ordinanza 6 maggio 2021, n. 11922, concernente l’applicazione dell’imposta di registro, ha precisato che «il trasferimento con unico atto, a soggetti diversi, della nuda proprietà e dell’usufrutto di un unico cespite, dà luogo ad un collegamento negoziale con conseguente autonoma tassazione delle disposizioni negoziali, dovendosi individuare, tra le due disposizioni, una connessione fondata sulla mera volontà delle parti».
L’agenzia delle Entrate, dunque, in linea con i principi giurisprudenziali testé riportati, ha ritenuto che nella fattispecie in cui oltre alla costituzione del diritto di usufrutto venga ceduta ad un terzo, diverso dal soggetto usufruttuario, la nuda proprietà del medesimo bene immobile, i due negozi autonomi sotto il profilo civilistico, siano parimenti soggetti autonomamente alla disciplina fiscale. Diretta conseguenza di ciò è che il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso dell’usufrutto costituisce reddito diverso ai sensi del citato articolo 67, comma 1, lettera h), del TUIR, determinato secondo i criteri di cui al successivo articolo 71, comma 2, e la plusvalenza derivante dalla cessione della nuda proprietà dell’abitazione è tassabile ai sensi del citato articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, secondo i criteri di cui al successivo articolo 68, nell’ipotesi in cui la cessione avvenga entro cinque anni dall’acquisto.
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New developments in the taxation of usufruct rights
From 1 January 2024, the consideration for the establishment of a usufruct right for consideration will be taxed in full in the seller’s tax return, pursuant to the new Article 67(1)(h) of the TUIR (Consolidated Law on Income Tax), which classifies it as “miscellaneous income”.
A direct consequence of this is that the taxation of the aforementioned consideration is much more onerous, as it is not taxed as capital gains but as miscellaneous income.
This new regulation applies to all transfers for consideration of real rights of enjoyment: usufruct, habitation, emphyteusis, surface rights and easements.
However, acts for no consideration and acts for consideration in which a right already held is transferred are excluded from the application of the above rule.
In practice, a doubt has arisen as to whether this legislation applies to the simultaneous sale of usufruct and bare ownership. The Italian Revenue Agency, in its response to request for ruling no. 133/2025, has clarified that the tax legislation in question also applies to the simultaneous sale of the right of usufruct to one person and bare ownership to another. A common case is when parents purchase the right of usufruct on a property and their child purchases the bare ownership of the same property.
The principles adopted by the Italian Revenue Agency in the above response to the request for clarification are in line with those established by the Court of Cassation in a number of decisions. In particular, in its order no. 7154 of 15 March 2021 concerning the application of land registry taxes, in the event that bare ownership and usufruct of a single asset are transferred to different parties in a single deed, the Supreme Court stated that ‘it is not possible to identify any necessary objective link between the sale of the bare ownership right and the simultaneous transfer of the usufruct right to two different beneficiaries, but rather a connection deriving exclusively from the will of the parties, with consequent independent taxation of the provisions constituting the transaction’ and that the fact that ‘the transfer to third parties of all rights inherent in the property through the two transfers of real rights of the same asset does not negate, […], the causal autonomy of each transfer, even though they are linked by the overall cause of the transaction’.
Similarly, the Supreme Court, in its order no. 11922 of 6 May 2021 concerning the application of registration tax, specified that ‘the transfer, by a single deed, to different parties, of the bare ownership and usufruct of a single asset gives rise to a contractual link with consequent separate taxation of the contractual provisions, since a connection based on the mere will of the parties must be identified between the two provisions’.
The Revenue Agency, therefore, in line with the aforementioned case law principles, considered that in cases where, in addition to the establishment of the right of usufruct, the bare ownership of the same property is transferred to a third party other than the usufructuary, the two transactions, which are independent from a civil law perspective, are also independently subject to tax regulations. The direct consequence of this is that the consideration deriving from the establishment of usufruct for consideration constitutes miscellaneous income within the meaning of the aforementioned Article 67, paragraph 1, letter h), of the TUIR, determined according to the criteria set out in Article 71, paragraph 2, and the capital gain deriving from the transfer of bare ownership of the dwelling is taxable pursuant to the aforementioned Article 67, paragraph 1, letter b), of the TUIR, according to the criteria set out in the following Article 68, in the event that the transfer takes place within five years of the purchase.
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